このコンテンツは、元ハウスメーカーで今不動産特化FPであるカルタが、マイホームに関する情報をわかりやすくお伝えすることを目的としています。
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こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
陽当たりが良くて、
駅から近くて、
価格もお手頃…
そんな理想的な土地が欲しい！
新築一戸建てを土地から検討しているなら、きっと誰もがそう思うんじゃないでしょうか？
でも、土地探しは、マイホーム計画のなかで最初にして最大の難関と言ってもいいもの。
２〜３年探し続けても理想の土地が見つからず、マイホーム自体を諦めてしまう人もいるくらいです。
さて、あなたはマイホームが欲しい。
そこで「よし、まずは土地からだ！」と、インターネットで土地を探したりしていませんか？
実はそれこそ、長期間土地が見つからないパターン。
土地探しの方法が間違っているんです。
土地を探すなら、イエカネトチの順番です！
- イエ：家の大きさを決めて、必要な土地の広さを把握する。
- カネ：その家にかかるお金と諸費用を把握する。
- カネ：住宅ローンの事前審査をして、借入額を決める。
- カネ：土地にかけられるお金を計算する。
- トチ：土地を探しはじめる。
ざっくりと、「土地は2000万円、家は1500万円以内で！」と自分で決めて探すことは簡単です。
でも、本当にそれで、満足なマイホームは建てられそうですか？
- もっと広いリビングにしたかった…
- 大幅な予算オーバーで、ローンが苦しい！
今回お届けするのは、そんな後悔をしないための戦略的な土地探しの方法です！
あなたもぜひ、実践してみてくださいね！
土地探しには購入を即決できるくらいの準備が必要！
土地探しの正しい手順は”イエカネトチ”。
この手順が大切なのは、土地探しがなによりスピード勝負だからです。
条件の良い土地ならば、ライバルも狙っていて当たり前。
土地探しはまさに時間との勝負で、購入をいかに早く決断できるかが、カギになります。
だから、「良い土地が見つかって、買うかどうかを考える」のでは遅い！
「こんな土地なら買う」と決めてから探さないといけません！
”イエカネトチ”の手順を踏めば、土地購入を即決できるだけの下準備を整えることができます。
「買うための条件」を決めておけば、不動産屋から土地情報を得やすくなる！？
「スピードも何も、すぐ買いたくなるような土地がないから困ってる！」
実際、そう言われることも多いです…。
でもそれは、土地が「ない」のではなくて、「見つけられていないだけ」なのかもしれません。
まず、インターネットで土地を探していてはダメ！
不動産屋には、インターネットやチラシに公開していない土地情報というのがあって、そっちの方が数が多いからです。
何より大切なのは、そんな公開していない土地情報を、いかにライバルより先に紹介してもらうか！
不動産屋は決して、声をかけてくれた「早い者」順に土地を紹介したりしません。
「早く買ってくれそうな人」から順に紹介します。
だから「条件にあう土地があれば、この人はすぐ決めてくれそうだ」と不動産屋に思わせるんです！
”イエカネトチ”の手順を踏めば、「買うための条件」を具体的に決めて伝えることができるので、不動産屋から良い土地情報を優先的に紹介してもらえるようになります。
土地探しの手順”イエカネトチ”の進め方
おそらくほとんどの人にとって、マイホームを建てるなんて初めてのはず。
だから、土地探しからマイホーム計画を始めると、次のような手順をふみがちです。
- まず土地を探す
- 気に入った土地があれば、そこでどんな間取りができるか検討する
- 家の見積もりを作ってもらう
- 住宅ローンの審査をして、返済プランの確認をする
- 土地購入を決定する
でもこれだと、たとえ良い条件の土地が見つかっても、購入を決定するまでに時間がかかりすぎます。
きっとライバルに先をこされてしまうでしょう。
土地探しの正しい順序は、”イエカネトチ”です。
- イエ：家の大きさを決めて、必要な土地の広さを把握する。
- カネ：その家にかかるお金と諸費用を把握する。
- カネ：住宅ローンの事前審査をして、借入額を決める。
- カネ：土地にかけられるお金を計算する。
- トチ：土地を探しはじめる。
ここから、具体的にどうするかを見ていきましょう！
家の大きさを決めて、必要な土地の広さを把握する
「土地を探すなら、まずは家を決めましょう！」
土地探しに悩んでいる人には、いつもこうアドバイスするのですが、たいてい「？？？」という反応が返ってきます。
決めると言っても間取りを固めようというのではありません。
納得できる家のサイズがどのくらいか掴んでおくということです。
このときに使いやすいのが、次のような部屋ごとのサイズ一覧表。
※２畳＝1坪
このように、LDKの広さはどのくらい欲しいか、和室や書斎はいるか、収納がどこにどのくらい欲しいかなど、家族の意見をまとめていきましょう。
その家にかかるお金と諸費用を把握する
家の大きさが把握できたら、次はお金。その家がどのくらいの予算で建てられるかを把握します。
ここでして欲しくないのは、CMやチラシなど広告に記載してある坪単価を使って、自分で計算すること。
坪単価は、まるで当てになりません。
≫ハウスメーカーのいう坪単価はなんの目安にもならない理由3つ
お金の計算がズレると、今後の計画が全てズレてしまうかもしれないので、自分で計算しようとせず、気になる住宅会社に資金計画を依頼することをおすすめします。
（タウンライフを使うと、土地がなくても間取りと資金計画を作ってもらえます。）
住宅会社に資金計画をつくってもらえば、家にかかるお金の他に、住宅ローンや登記など各種諸費用がどれくらいかも教えてもらえます。
住宅ローンの事前審査をして、借入額を決める。
家にかかるお金と諸費用が把握できたら、続いて、住宅ローンの仮審査を受けます。
「土地も家も決まってないのに、住宅ローン？」と不思議に思うかもしれませんが、住宅ローンには仮審査と本審査とがあって、「仮審査」では物件の審査をしません。
だから、土地や建物の情報が何もなくても、審査してもらえます（一部の銀行では必要な場合もあります）。
≫これで完璧！住宅ローンの流れPart1 ～仮審査とはなにか編～
各銀行のHPには、住宅ローンのシミュレーションができるページがあるので、月々の返済予定額から借入額を逆算してみてください。
じぶん銀行のHPより
シミュレーションでは金利を設定できますが、今後の金利上昇リスクも考えて、２〜３％程度に（全期間固定するなら、その金利で）設定すると良いです。
このシミュレーションで借りたい金額がわかったら、果たして、その金額を借りられるかどうか仮審査をしてもらいましょう。
仮審査はスマホやPCで簡単にできて、早いところなら即日で結果がでます。
土地にかけられるお金を計算する。
ここまできたら、あとはごく単純な計算で、土地にかけられるお金を計算できます。
土地探しからはじめるマイホーム計画では、「土地にお金をかけすぎてしまった」という失敗が多いです。
でも、これだけしっかり根拠をもって導きだした金額なら、そんな失敗に陥ることはないはず！
土地を探しはじめる
さあ、これであなたは、必要な土地の広さも、土地にかけられるお金もわかりました。
いよいよ、土地探しのスタートです！
今回の”イエカネトチ”を実践したあなたなら、きっとライバルよりも戦略的な土地探しができるはず。
「◯◯学校の学区内で、55坪以上の土地を2100万円以内で買おうと思ったら、△△町は無理だな。でも□□町ならいけそうだ」
そんなことを、不動産屋と話しながら決めていってください。
条件にあう土地があれば、優先的にあなたに情報を教えてくれるでしょう。
さいごに
僕の経験上、土地が見つからない人の多くは、ただ「良さそうな土地」を探しています。
あまり希望が漠然としていると、最初はいろんな不動産を紹介してもらえますが、２〜３回土地を紹介したあとで不動産屋はフェードアウトしていきます。
その時点で、あなたは不動産屋にとって「しばらく寝かせておく案件」。
例え、良い土地情報があったとしても、なかなか紹介してもらえることはないでしょう。
そうならないための土地探しの手順が”イエカネトチ”です！
あなたの土地探しが成功しますように！！
