ポイントは、いかに未公開の物件情報を入手するかです！
このコンテンツは、元ハウスメーカーで今不動産特化FPであるカルタが、マイホームに関する情報をわかりやすくお伝えすることを目的としています。
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中古マンションを探してるんだけど、チラシとかインターネットを見ても、コレっていう物件がないなぁ。
どうやって探せばいいんだろう？
こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
子供が大きくなるにつれ、増えるいっぽうの生活費や教育費。
だから、安くて優良な中古マンションを買いたい！
そう思っても、築年数や価格など、すべてにおいて理想を満たす中古マンションというのは、なかなか見つかりにくいもの。
でも・・・ひょっとしたら、
優良物件がないわけじゃなく、あなたの手元に届いていないだけかもしれません！
チラシやインターネット、住宅情報誌で中古マンションを探しているんなら特にそう。
実は、優良物件の中には、それらメディアに公開される以前…具体的には物件の売主が不動産会社に売却を依頼した4日以内に売れてしまってることも多いんです！
公開されている物件情報は、市場全体の4割にすぎないと言われています。
理想の中古マンションを探すなら、未公開情報を入手すべし！
今回は、中古マンションの情報が公開される前に売れてしまう理由と、そこからわかる未公開物件情報の入手方法をご紹介します！
不動産会社は物件を4日以内に売りぬく
不動産会社は、売主から売却を依頼された中古マンションを4日以内に売りぬこうとします。
なぜなら・・・
不動産会社にとって、4日以内に売らないと稼ぎが半分になってしまうかもしれないから！
不動産会社の考えを知っておくと、未公開情報を入手する方法が見えてきます。
ここは、ぜひ知っておきましょう！
不動産会社は専属専任媒介契約をしたい
不動産会社は、売主から不動産の売却を依頼されると、「媒介契約」というものをします。
媒介契約には3種類あって、それぞれ一般媒介・専任媒介・専属専任媒介。
3種類の中で、不動産会社にとって一番稼ぎが安定するのは、「専属専任媒介契約」です。
（せんぞくせんにんばいかいけいやく
・・・早口ことばみたいですね）
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社としか契約できず、さらに売主が自力で買い手を探すのもＮＧとされています。
だから契約した不動産会社は、まさに独占状態でその不動産情報を扱えるわけですね。
ただし、この契約をした場合、不動産会社は5日以内に「レインズ」というシステムに物件情報を登録する義務があります。
不動産会社は、このレインズに登録するまでの4日間のうちに物件を売りぬこうとするんです。
不動産会社はレインズに登録したくない
レインズとは、不動産流通機構が運営しているネットワークシステムの名称で、スムーズな不動産取引を目的としています。
膨大な物件情報が登録されていて、「不動産を買いたい」という人が現れたら、不動産会社はこのシステムから物件情報を検索します。
残念ながら、一般人が閲覧することはできません。
このシステムができた背景には、不動産会社が物件情報を「にぎってしまう」問題があったからです。
つまり、買いたいという人が現れるまで、不動産会社が物件情報を明かさないということ。
なぜ不動産会社は物件情報をにぎりたがるんでしょうか？
そこには「両手取引」という不動産会社の稼ぎを大きく左右する取引形態が関連しています。
不動産会社は両手取引がしたい
仲介手数料の相場は「物件価格×3％+6万円」です。
もし売買価格が2000万円だとすると、仲介手数料は66万円ですね。
さて、このお金。不動産を買う方と売る方、どっちが支払うと思いますか？
正解は・・・両方！
ある不動産会社A社が「あなたの物件を売ります！」と媒介契約をして、自ら買主を見つけてきたら、売主と買主の両方から66万円ずつ、計132万円が手元にはいるんです。
売主と買主の両方の仲介人となってするこの取引を「両手取引」といいます。
不動産会社はこの両手取引がしたいんです！
ところが、レインズに登録して、「あ、その物件買いたいって人いるよ？」と他の不動産会社Ｂ社が買主を見つけてきたらどうでしょう？
買主の仲介をするのは、Ｂ社。
とういうことは、買主分の仲介手数料66万円はＢ社のものになります。
これを「片手取引」といって、Ａ社の儲けは両手取引のいっきに半分です。
専属専任媒介契約であれば、独占して売主の仲介ができる。
でも、レインズに登録はしたくない。
だったら！
レインズの登録義務が発生してしまう前の4日間のうちに売ってしまえばいいんだ！
…と、いうことになるわけです。
未公開の物件情報を入手する方法
では、そんな未公開の物件情報を入手する方法を紹介していきましょう！
狙うは、「未公開」かつ「新しい」物件情報
不動産会社は、売主と媒介契約をして初めて「さぁ買主を探すぞ！」と動きはじめるわけじゃありません。
なにしろ4日以内に買主を見つけないといけないんです。
どんな優秀な営業マンでも至難の業ですよね？
だから多くの場合、不動産会社は売主と媒介契約を結ぶ前に、誰に買ってもらうかの目星をつけているんです。
売主と媒介契約をした瞬間、目星をつけていた買主から「買付証明」をもらいます。
買付証明とは、「このマンションはすでに私が商談中なので、キャンセルしない限り買えませんよ」というプレ契約みたいなもの。
これさえもらえば、レインズに登録したとしても安心です。
あとは実際に売買契約をしてもらうだけ。
晴れて、その不動産会社は両手取引を成立させることができます。
だから、未公開物件情報を手に入れるためには、「いまある情報を教えて」というより、「新しい物件情報がはいったら、すぐ私に教えて」と不動産会社にアピールしておくことが重要になります。
アピールのポイントは、
より具体的に！
より多くの不動産会社に！
これが大事です！
具体的な希望がないと優良物件はまわってこない
たとえば、あなたが不動産会社の立場だったら、次のどちらに物件を紹介したいと思いますか？
- いいのがあったら教えて
- 〇〇駅から徒歩圏内。築20年までで、価格は2000万円～2200万円の物件があったら教えて
当然、後者の方が買ってくれる可能性は高いと感じますよね？
だから不動産会社には、より具体的にあなたの希望を伝えておく必要があります。
箇条書きで良いので、あなたと家族の希望を全部、紙に書きだしてみてください。
そして、いくつかでた希望を優先順位の高い順に並べかえて、それを不動産会社に伝えると良いです。
さらに良いのは、「〇〇マンションの情報があったら教えて」と、具体的なマンション名をだすこと。
いの一番に物件情報を教えてくれる可能性が高まりますよ！
依頼する不動産会社を増やして、物件情報の網を張る
専属専任媒介契約をした場合、その不動産会社しかもっていない物件情報があります。
未公開物件情報を手にするには、より多くの不動産会社に自分の希望を知ってもらいましょう。
そのために、次のようなことをしてみてください。
- スーモなどの不動産紹介サイトで、住みたい地域の中古マンションを探す。
- 物件を紹介している不動産会社に着目。公式サイトをみて、その地域に強い情報網をもつか探る。
- ２～3社の営業マンと実際にあって、くわしい自分の希望を伝える。
この際、営業マンのやる気も重要な要素。
営業マンはできるだけ「すぐに」結果を出したいと考えています。
だから、「新しい物件情報がでしだい教えてほしい」というような継続的フォローは嫌がるかもしれません。
だから、並行して「タウンライフ」というインターネットによる不動産紹介サービスも利用します。
ネット上で自分の希望を登録しておけば、地域の不動産会社が未公開物件情報を紹介してくれるシステムです。
無料で利用できて、一度登録さえしておけば、継続的に物件情報を紹介してくれるので便利ですよ！
早ければ60秒で登録できますが、「買いたい物件のご希望内容」の欄があるので、できるだけくわしく希望を入力してくださいね！
まとめ
チラシやインターネット、不動産情報冊子で紹介されている物件が悪いわけではないです。
ただ誰でも見れるメディアの中で、「掘出し物」と言えるような物件情報を入手するのは、競争率が高いだけに難しくて当然！
だから中古マンションを探すなら、不動産会社から未公開物件情報を直接紹介してもらえる仕組みをつくることが重要です！
今まで、チラシとインターネットの情報しかみてなかったよ…
じゃあ、これからはもっと広い範囲から物件を探せますね！
うん！
掘り出し物を見つけるぞー
