中古住宅を買ってリフォームするときの諸費用はいくら？

このコンテンツは、元ハウスメーカーで今不動産特化FPであるカルタが、マイホームに関する情報をわかりやすくお伝えすることを目的としています。
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こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！

中古住宅を買ってリフォームもしたいけど…

どこでどんなお金がかかるの！？

なにしろ中古住宅の購入とリフォームという2大計画を一度にやってしまうわけです。

諸費用で予想外の出費があるんじゃないか、自己資金は本当に足りるのかと不安になりますよね？


実際、中古住宅を買ってリフォームするときは、お金の流れが超重要ポイント！

• 現金で支払うべきもの
• 住宅ローンで支払えるもの

それをしっかり理解しておかないと、いざというとき現金が足りない！なんてことにもなりかねません。

そこで今回は、次のような例をもとに、契約から引越までに発生する諸費用と賢い支払方法をお届けします。
あなたの計画の参考になりますように！

中古住宅の売買契約のときに支払うお金

それではまず、中古住宅を決めて売買契約したときに必要なお金。
ここでは3種類のお金がかかり、まだ住宅ローンがまだおりていない段階なので、自己資金から支払うことになります。

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①手付金:物件価格×10%程度
②印紙代(不動産売買契約書用):1万円
③仲介手数料の半金:物件価格×3.24%＋6.48万円で計算した額の半分

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各諸費用の解説

• 手付金とは
  手付金は、中古住宅の売買契約をするときに必要なお金で、物件価格の10%が相場。ただし、売主によるので交渉の余地あり。
• 印紙代(不動産売買契約書)とは
  不動産売買契約書に貼り付ける印紙代は、2020年3月31日まで軽減税率が適用（本来2万円）。詳しくは国税庁HPへ。
• 仲介手数料の半金とは
  仲介手数料とは、売主とあなたを仲介した不動産屋に支払う手数料のこと。
  中古住宅の売買契約時に半金を支払うことが多いですが、物件の引渡し時に一括で支払うケースもある。
  不動産屋の直販物件である場合には不要だが、物件数が少ないので、狙って探すのはあまり現実的でない。

物件の引渡しまでに必要なお金

続いては、ついにマイホームが手に入る瞬間の引渡し！
ここでは家本体にかかるお金の他、多種多様な諸費用がが必要になります。

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④印紙代（住宅ローン契約書）：2万円
⑤物件価格-手付金の額
⑥仲介手数料残りの半金
⑦司法書士への報酬：10万円程度
⑧住宅ローン手数料：借入額×2.16％程度
⑨所有権移転登記費用
　土地：固定資産税評価額×1.5％
　建物：固定資産税評価額×0.3％
⑩抵当権設定費用：住宅ローン借入額×0.1％

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契約時に支払ったお金が3,528,400円だったので、これを加えると中古住宅を買うのに必要な合計金額は32,236,600円！

リフォームローンは金利が住宅ローンの数倍高く、また借入期間も短いため、返済負担は相当大きくなります。

だからリフォームローンを利用するよりも、「諸費用も対象になる住宅ローン」を多めに借りて、現金はリフォーム用にとっておくがおすすめ。

すでに支払った手付金や仲介手数料も借入対象になるので、一度支払ったお金が手元に戻ってくる形になり、リフォーム資金に充てられます。

詳しくは、≫諸費用も住宅ローンで借りられる？人気５銀行の対応を比較！をご参考に！

各諸費用の解説

• 印紙代(住宅ローン契約書)とは
  住宅ローンは、申込→審査→契約→実行の流れになり、3つめの「契約」のときに2万円分の印紙代が必要になります。
  ※借入額が1000万円～5000万円の場合
• 司法書士報酬等とは
  登記の委任費用、立会決済の費用、交通費等もろもろ含めて10万円程度は必要です。
• 住宅ローン手数料とは
  住宅ローンの多くは、銀行の指定する保証会社から保証が受けられることを条件にしています。
  このとき保証会社に支払うお金を保証料といい、住宅ローン借入額に応じて数十万円必要になります。
  最近では、保証会社の条件をはずして「保証料ゼロ」をうたう銀行も多くなってきましたが、実際には保証料と変わらない額の手数料かかります。
  保証料の有無を問わず、住宅ローンを借りるときには、総じて借入額×2.16%程度の手数料はかかると思っておきましょう。
  （上記試算は、3300万円借入した場合のもの）
• 所有権移転登記費用とは
  司法書士があなたへの所有権移転登記をする際、国に納める税金です。
  土地・建物ともに、条件を満たせば2020年3月31日までは軽減措置が適用されます(本来、土地は2.0％で建物は0.6％)。
• 抵当権設定費用とは
  銀行が土地・建物を担保にとる際には抵当権を設定します。
  そのとき国に納める税金で、2020年3月31日までは軽減措置が適用されます(本来、0.4％)。
  （上記試算は、3300万円借入した場合のもの）

リフォームする時に必要なお金

中古住宅を買ってリフォームする場合、引渡し後でないとリフォーム工事は始められません。

リフォーム費用を支払うタイミングは請け負う会社にもよってきますが、契約・中間・完成の3回に分けて支払うパターンが多くなります。

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⑩印紙代(リフォーム工事契約書)：1,000円
⑪契約金:リフォーム費用総額の10～30%
⑫中間金:リフォーム費用総額の10～30%
⑬完成金:契約金と中間金を引いた残額

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もちろん、どこまでキレイにするかでリフォーム費用はまるで違ってきます。

壁と床の張り替えなら、6畳部屋で15万円〜25万円くらい。キッチン・洗面・お風呂・トイレと水回り全体をリフォームするなら、＋300万円近くみておいた方がいいでしょう。

リフォーム会社の選び方！違いのわかる６つの比較ポイントで詳しく説明していますが、ひとくちにリフォーム会社といっても、工務店、ホームセンター、住宅設備会社など様々な形態があります。
それぞれに得意分野があり、リフォームプランによって価格帯は大きく変わってくるので、価格は相見積もりをとって比較すると良いです。

今回は、18畳LDKの床と壁の張り替え、水回り全体のリフォームをして、リフォーム費用総額が税込360万円だったとして試算してみましょう。

リフォーム工事後に必要なお金

さいごに、リフォーム工事が終わった後に必要になるお金です。

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⑭引越代：10万円〜40万円程度
⑮不動産取得税
　土地：固定資産税評価額×1/2×3%-控除額
　建物：（固定資産税評価額-控除額）×3%

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まとめ

いかがでしたでしょうか？

中古住宅の契約からリフォーム完成までには、このように各所でさまざまな費用が発生します。

中古住宅を買ってリフォームする場合、おすすめは「中古住宅の購入費＋諸費用」は住宅ローンで、「リフォーム費用」は現金で支払う方法。

これが一番簡単でかつ、ムダなお金を支払わなくてすみますよ！