このコンテンツは、元ハウスメーカーで今不動産特化FPであるカルタが、マイホームに関する情報をわかりやすくお伝えすることを目的としています。詳しくは運営ポリシーをご覧ください。
こんにちは!このブログも7周年！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
マイホーム計画、最初の大きな壁が「土地探し」ですよね。
多くの方が、まずスマホで土地情報を検索したり、近所の不動産屋に行こうとします。
しかし、元業界人として、最初にお伝えしなければならない残酷な現実があります。
実は、私の肌感覚でも土地探しから始めた6~7割の人が、「土地にお金を使いすぎて、肝心の建物にお金をかけられなくなった」という失敗をしています。
なぜ、このような失敗が起きるのでしょうか？
理由は単純です。「どんな家が、いくらで建つのか」を知らないまま、土地探しをスタートしてしまうからです。
不動産屋は「土地を売るプロ」ですが、「家を建てるプロ」ではありません。
彼らは、その土地に地盤改良費がいくらかかるか、あなたの理想の間取りが入るかどうかまでは、責任を持ってくれません。
だからこそ、不動産屋に行く前に、まずはハウスメーカーで「建物のプランと総予算」を知る必要があるんです。
今回は、元HM職員・FPの私が、「なぜ不動産屋に行く前にハウスメーカーを通すべきなのか」その理由と、「最高の土地を見つけるための正しい手順」を解説します！
ええっ！？私、週末に不動産屋さんに行く予約しちゃったよ…。
土地を探すんだから、不動産屋さんに行くのが普通じゃなの？
焦らなくて大丈夫ですよ。もちろん不動産屋さんは『土地のプロ』です。
でも、『家を建てるプロ』ではないという点に注意が必要なんです。
実は、この順番を間違うと、後でお金が足りなくなるトラブルが起きやすいんですよ。
なぜ「土地探しから」だと失敗するのか？
多くの人が陥る失敗パターンは、「土地の価格＋建物の価格＝総予算」と単純に考えてしまうことです。
しかし、実際には土地を買った後に、予想もしない「見えない費用」が発生します。
- 地盤改良費： 100万〜200万円（軟弱地盤の場合）
- 水道引き込み工事： 50万〜100万円（古い水道管の場合）
- 外構費用： 150万〜300万円（土地の広さや形状による）
不動産屋で土地を先に契約してしまうと、これらの費用が後から判明し、その分だけ建物の予算を削ることになります。
結果、「キッチンをグレードダウン」「部屋を狭くする」といった我慢を強いられるんです。
地盤改良に水道工事……。土地代以外にそんなにお金がかかるんだ!?
ギリギリの予算で土地を買っちゃってたら、予算オーバーしちゃう！
そうなんです。怖いのは、不動産屋さんは悪気があって隠しているわけではない、ということ。
彼らは建築費用のことまでは分からないんです。だからこそ、先にハウスメーカーで『総予算』を把握しておくのが、自分を守る唯一の方法なんです。
不動産屋に行く前に「ハウスメーカー」で確認すべき3つのこと
この失敗を防ぐ唯一の方法は、不動産屋に行く前に、ハウスメーカーで「家づくりのモノサシ（判断基準）」を作ることです。
具体的には、以下の3つを確認してください。
1. 理想の間取りには「何坪」必要なのか？
「とりあえず40坪くらい」と感覚で探していませんか？
ハウスメーカーでプランを作ってもらうと、「設計の工夫次第で32坪でも理想のLDKが作れる」と分かることがあります。
必要な坪数が減れば、その分土地代を浮かせたり、立地の良いエリアを狙えるようになります。
2. その土地にかかる「諸費用」はいくらか？
ハウスメーカーは、そのエリアの特性（地盤の強さや法規制）を熟知しています。
「このエリアは地盤が弱いので、改良費を150万見ておきましょう」といったアドバイスを事前に貰えるため、資金計画が狂いません。
3. 【FP視点】自分たちの「適正な土地予算」はいくらか？
ここが最も重要です。ハウスメーカーは「建物本体＋付帯工事＋諸費用」を含めた総額を出してくれます。
全体の予算から建物の総額を引き、「残った金額＝土地に出せる限界予算」を明確にするんです。
この数字が決まっていない状態で不動産屋に行くのは、財布の中身を見ずに買い物に行くようなものです。
【実録】順番を変えただけで成功した事例
私が担当したお客様で、当初は「南向きの日当たりの良い土地」を不動産屋で探していた方がいました。
しかし、希望エリアの南向き土地は高すぎて、予算オーバーでした。
そこで私は、先に建物のプラン提案を行いました。
「北向きの土地でも、吹き抜けと天窓を配置すれば、南向き以上に明るいリビングになりますよ」
この提案により、お客様は不動産屋で「北向きの安い土地」を自信を持って購入。
土地代を500万円浮かせ、その分でこだわりのキッチンと床暖房を実現されました。
もし先に不動産屋で土地を決めていたら、この選択肢には気づけなかったはずです。
すごい！北向きの土地でも、工夫次第でこんなに明るくなるんだね！
しかも土地代が500万円も浮くなんて…その分でキッチンを豪華にしたいなぁ。
夢が広がりますよね。
100点の土地を探すのは無理でも、『70点の土地を設計力で100点にする』ことは可能です。
これができるのが、ハウスメーカーの強みなんですよ。
結論：この「モノサシ」を持ってから、不動産屋に行こう
誤解しないでいただきたいのは、「不動産屋に行くな」と言っているわけではありません。
土地情報の量に関しては、やはり地域の不動産屋が最強です。
私が言いたいのは、「丸腰で行くな。武器を持って行け」ということです。
事前にハウスメーカーで「プラン」と「予算感」という武器を手に入れておけば、不動産屋に行っても迷いません。
- 「この土地は形状が悪いですが、私のプランなら入りますか？」
- 「予算は総額○○万なので、土地には○○万までしか出せません」
このように、対等に交渉ができるようになります。
これこそが、失敗しない土地探しの「正しい順番」なんです。
理屈は分かったよ。でも…まだ何も決まってないのに展示場に行くのは気が引けるなぁ。
営業マンに囲い込まれて、強引に契約させられそうで怖い…。
その気持ち、痛いほど分かります。展示場は『敵陣』に乗り込むようなものですからね（笑）。
だから私は、『まずは自宅で資料だけ取り寄せる』ことを推奨しています。
これなら誰とも会わずに、冷静に家族会議ができますからね。
失敗しないための「賢いスタート」の切り方
「理屈は分かったけど、まだ土地もないのにハウスメーカーに行くのはハードルが高い…」
「展示場に行くと、営業マンにしつこくされそうで怖い…」
そう思いますよね。まだ何も決まっていない段階で展示場に行くのは、正直おすすめしません。
場の雰囲気にのまれて、冷静な判断ができなくなるリスクがあるからです。
そこで私がおすすめするのが、「自宅でこっそり、基準（モノサシ）を手に入れる方法」です。
私もよく紹介している「タウンライフ家づくり」という無料サービスを使えば、わざわざ展示場に行かなくても、
- あなたの希望の間取りプラン
- 土地＋建物の資金計画書（総額見積もり）
- （もしあれば）非公開の土地情報
この3つを、複数のハウスメーカーから一括で取り寄せることができます。
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【重要】営業電話が怖いあなたへ（カルタ流の裏ワザ）
「便利そうだけど、一括請求すると電話がすごそう…」
分かります。その心配。
そこで、元中の人が教える「魔法の断り文句」を伝授します。
申し込みフォームの「ご要望欄」に、こうコピペしてください。
これだけでOKです。まともな会社なら、これでしつこく電話してくることはありません。
これなら誰にも会わずに、自宅でじっくりと「土地探しの基準」を作ることができます。
まとめ
土地探しは、早い者勝ちのスピード勝負でもあります。
しかし、準備不足のまま飛び出すのは、地図を持たずに登山をするようなものです。
まずはハウスメーカーの知恵を借りて、「自分たちはどんな家を、いくらで建てられるのか」を知ってください。
その「基準」さえあれば、不動産屋に行っても、ネット検索でも、必ず良い土地を見極められるようになります。
あなたが後悔のない、最高のマイホームを手に入れられることを、心から応援しています！
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