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こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
「住み替えって、何から始めたらいいの！？」
家を売るのも買うのも、人生でそう多くない一大イベント。
それら2つを一度にするんですから、大変なのは想像にたやすいですよね。
住み替えには、「同時進行で行う」「先に売る」「先に買う」の3つのパターンがあって、それぞれにリスクとメリットがあります。
この記事には、それら3パターンのメリットやデメリットも含めて、住み替えの流れや費用、家の査定方法まで、情報を詰めこみました。
あなたの住み替え計画にお役立てください！
住み替えの一般的な流れ
それではまず、住み替えのおおまかな流れを確認しておきましょう。
住宅ローンがまだ残っている場合は、ちょっと流れが複雑になりますが、それもこのあとでしっかり説明しますね。
一般的な住み替えは、次のように進んでいきます。
①旧居の売却準備をする
不動産会社への査定の依頼する
旧居の査定を依頼し、市場価格を把握します。
売却価格を決定する
不動産会社のアドバイスを参考に、適切な売却価格を決定します。
売却戦略を計画する
売り出し方法や時期、広告戦略などを計画します。
②新居を探す
物件探しをする
希望条件（立地、価格、間取りなど）に合う物件を探します。
見学と比較をする
複数の物件を見学し、比較検討します。
③資金計画の詳細化する
詳細な資金計画を立てる
旧居の売却見込み額と新居の購入費用、諸費用を含めた総コストを計算します。
住宅ローンの相談をする
銀行や金融機関に相談し、新居購入のための住宅ローンを申し込みます。
④売買契約を締結する
旧居の売買契約をする
買い手が見つかったら売買契約を結びます。
新居の売買契約する
新居の購入条件が整ったら、売買契約を結びます。
⑤引越し準備をする
引越し業者の手配をする
住み替えの場合、旧居の売却と新居の購入タイミングによって短期間で2回引越しすることがあります。
引越し日程に合わせて、引越し業者を選定し手配します。
荷造りと整理をする
不要なものを処分し、新居に持っていく荷物の準備をします。
⑥住み替えをする
旧居の引き渡しをする
売買契約に基づき、旧居を買い手に引き渡します。
新居への引越しをする
決められた日に新居へ移り住みます。
おおまかにこのようになりますが、状況によって大きく流れを変更せざるを得ないこともあるので、不動産会社などの専門家と相談しながら、柔軟に対応していきましょう。
この流れは、住宅ローンの残債が加わると、さらに複雑になります。
住宅ローンの残債があるケースの流れ
次は住み替え時に、旧居に住宅ローンの残債があり、新居でも住宅ローンを組む場合の流れです。
①現在の住宅ローンの残債確認
現在の住宅ローンの残高を確認し、繰り上げ返済に関する条件（手数料や制限など）を銀行に確認しましょう。
最近ではオンラインで繰上返済をする場合が多いですが、それだと手続きに時間がかかってしまい、旧居の引き渡しまでに抵当権（銀行の担保設定）の抹消が間に合わない可能性があります。
抵当権がついたままだと、確実に誰も買ってくれません。
銀行が抵当権抹消の書類を準備するまでに時間がかかるケースもあるので、早めに問い合わせをしておく必要があります。
②不動産会社へ査定の依頼
旧居の査定を依頼し、市場価格を把握、売却価格の設定をします。
住宅ローンの残債以上で売れるかが、今後の計画に大きく影響してきます。
③新居の資金計画を立てる
新居購入に必要な総額（物件価格、諸費用、引越し費用など）を見積もります。
②の旧居の売却予想価格から、①の住宅ローン残債を差し引いた金額を頭金の一部として、新居購入のために必要な追加の資金を算出します。
④新居の物件探しと住宅ローンの事前審査
新居の物件を探しながら、複数の金融機関から住宅ローンの事前審査を受けます。
金利、返済条件などを比較して、最適な住宅ローンを選択しましょう。
旧居の住宅ローンを借りていたのと同じ銀行でお願いするのもありです。
⑤旧居売却と新居購入の調整
旧居の売却と新居の購入をタイミング良く調整します。
必要に応じて、売却の先延ばしや新居引渡しの先延ばしを交渉することもあります。
⑥住宅ローンの手続き
旧居の売却が確定したら、その売却益で残債を一部または全額返済します（不足分を新規住宅ローンへ組入れることが可能なケースもあります）。
そして新居購入のための住宅ローン契約を結び、諸手続きを進めます。
⑦引越しと残債の清算
新居に引越し、旧居の住宅ローンが完全に清算されるまでの間、必要ならつなぎ融資を利用します。
旧居の住宅ローン清算後、新居の住宅ローンに完全に移行することになります。
このように、やることはいろいろとあります。
住み替えは状況によって大きく流れが変わってくるので、ところどころでスケジュール調整が必要になってくるかもしれません。
特に旧居の売却価格や売却時期、新居の購入条件は、なかなか計画どおりにいかないもの……。
ではここで、旧居の売却と新居の購入、どちらを先にするかに触れておきましょう！
住み替えのタイミング
住み替えには、「同時進行で行う」「先に売る」「先に買う」の3つのパターンがあります。
それぞれのメリットとデメリットは、次のとおりです。
同時進行で行う
メリット
住み替えの期間が短く、スムーズに移行できます。
資金計画が立てやすく、一時的な資金ショートのリスクを減らせます。
デメリット
新居の購入と旧居の売却を同時に進める必要があり、手続きの複雑さやストレスが増大します。
市場の状況によっては、理想のタイミングで売買が成立しないリスクがあります。
先に売る
メリット
売却から得た資金をもとに、新居の購入資金を確実に把握できます。財布の中身を確認しながらショッピングする感覚ですね。
売却に専念できるため、より良い条件での売却が期待できます。
デメリット
一時的に住む場所を確保する必要があります。
引越しを2回行うことになり、その都度、時間とコストがかかります。
新居を探す期間にプレッシャーを感じる可能性があります。時間に追われることで、妥協してしまうリスクも。
先に買う
メリット
理想の新居をじっくりと選べます。お気に入りの家具を置く想像をしながら、ゆったりとした気持ちで物件探しを楽しめます。
引越しのタイミングを自由に決められ、生活の中断を最小限に抑えられます。
デメリット
二重のローンや、新旧住居の維持費用が発生する可能性があります。
旧居の売却が予定通りにいかない場合、資金繰りに困るリスクがあります。
旧居売却までの間、つなぎ融資を受ける方法もあります。
どのタイミングを選ぶかは、市場の同行やあなたの資金状況しだい。
住み替え時には、住宅本体以外にも、売却時と購入時の諸費用が同時に重くのしかかってきます。
資金的に余裕がなければ、先に買う選択肢は外しておいた方がいいでしょうね。
そこで次は、住み替えをする場合に、どこでどんなお金が必要になるかを確認していきましょう！
住み替えにかかる費用
住み替えで必要になるお金は大きく分けて、売却にかかる費用、新居購入にかかる費用、あと移行期間中に発生する諸費用に分類されます。
以下に具体的な内容をリストアップしますね。
旧居売却にかかる費用
仲介手数料
不動産会社に支払う売却の際の手数料。ほとんどのケースで売却価格の3%＋6万円＋消費税です。
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための費用が数万円かかります。
売却に伴う税金
譲渡所得税など、売却益がある場合にかかる税金です。所有年数によって計算方法が変わり、条件を満たせば控除を受けられることがあります。
新居購入にかかる費用
物件価格
新居の購入価格です。
不動産取得税
物件価格の1%〜3%程度。地方公共団体に支払う税金で、物件や土地の価値に基づきます。
登録免許税
物件価格の0.4%（住宅用地の場合）や建物の0.15%程度。不動産の所有権移転登記に必要です。
仲介手数料
通常は物件価格の3%+6万円+消費税を不動産会社に支払います。
印紙税
契約書に貼付する印紙の税金で、数千円から数万円程度。契約内容や金額により異なります。
団体信用生命保険料（団信）
ローンを利用する場合、多くの場合は金利に含まれているため追加費用は不要ですが、場合によっては別途必要になることもあります。
火災保険料
数年分を前払いする場合、数万円から数十万円程度が目安です。
住宅ローン手数料
金融機関によって異なり、数万円程度かかることがあります。
移行期間中に発生する諸費用
仮住まいの費用
新居がすぐに利用できない場合の賃料や、敷金・礼金などです。
引越し費用
荷物の搬出入にかかる費用です。距離や荷物の量によって変動します。10万円から30万円くらいを見積もっておきましょう。
ライフラインの移行費用
電気、ガス、水道などの名義変更や新規開設に伴う手数料が数千円から数万円かかる場合があります。
新居の修繕・改装費用
新居に入る前や入った後に、リフォームや家具・家電の新調が必要な場合です。小規模であれば十数万円、大規模になると数百万円かかります。
お気づきかもしれませんが、仲介手数料が旧居の売却時と新居の購入時に2回かかってくるので、特に大きな負担になります。
たとえば旧居を2000万円で売って、新居を3000万円で買った場合、合計162万円＋消費税の仲介手数料がかかってきますから……。
これだけの諸費用をカバーできるくらい高く旧居が売れるのを願うばかり。
それでは続いて、旧居が正確な価格を知るための査定依頼方法について見ていきましょう！
査定の依頼方法
住み替え時の査定は、旧居の適正価格を知るための重要なステップ！
正確な査定をすることで、住み替えの資金計画も立てやすくなります。
不動産の査定をしてくれるのは不動産会社ですが、不動産会社にも、地元に特化した不動産会社と、全国に情報をもつ大手不動産とがあります。
地元の不動産会社に依頼する
地元の不動産会社は、その地域の市場状況や物件の特性、地域性を熟知しているため、よりリアルな市場価値を反映した査定が期待できます。
また地元のネットワークを活かした販売戦略で、条件に合った買い手を見つけやすいケースもあります。
ただ全国規模での知名度や販売ネットワークが限定的で、大手に比べて、大規模なマーケティングや広告戦略が難しいことがあります。
大手不動産会社に依頼する
大手不動産会社は、全国規模のネットワークを持っているため、広い範囲から早く買い手を見つけることができます。
買い手にとっても、知名度やブランド力が高いので、安心して決断しやすくなります。
ただ、全国展開しているため、地域ごとの特性に合わせた柔軟な対応が難しいケースもあります。
査定で注意したいのは、不動産会社に任せっきりにしないこと。
査定時には、査定額の根拠を聞くことや、複数の不動産会社に依頼して査定額を比較することで、正確な額を判断することも大事です。
さいごに
いかがだったでしょうか？
この記事では、住み替えについて必要な情報をギュッとまとめて見ました。
住み替えには、「同時進行で行う」「先に売る」「先に買う」という3つのパターンがありますが、どのパターンを選ぶにしろ、まずは旧居の査定からです。
住み替えは諸費用の種類が多く、さらに高額にもなるので、旧居の売却価格次第で計画が大きく変更されてしまうからですね。
そして査定なら、事前に物件情報を伝えておけるオンライン申込が便利なので、いますぐ申込しておきましょう！
あなたの住み替えが大成功しますように！
