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こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
土地を売却する事前準備として、以前その土地が何に使われていたかによっては土壌汚染調査をしておいた方がいいケースがあります。
たとえば、次のような用途であったケースです。
- ガソリンスタンド
- 病院
- 工場
- 焼却施設 など
ただしこれに該当さえしていなければ問題ない訳ではなく、盛土に有害物質が含まれていたり、あるいは近隣に工場がある場合に、地下水をたどって土壌が汚染されてしまっていることだってあります。
もし汚染された土地を売却した場合、あとになって多額の損害賠償請求をされることもあります。
汚染の可能性があるのなら、のちのちのトラブル回避のための調査はしておいた方が良いでしょう。
この記事では、そんな土壌汚染調査についてポイント解説していきます。
土壌汚染調査の3段階
実際の土壌汚染調査は、3段階に分けて実施されます。
１段階目で更なる調査が必要と判断されれば、２段階へ。
そこでさらに調査が必要とされれば３段階目へと進んでいきます。
第１段階目 地歴調査
第1段階目でする土壌汚染調査は、地歴調査です。
過去の土地利用実績を知るためのもので、以下のような資料をもとに調査していきます。
＜参考にする資料＞
- 登記簿謄本
- 航空写真
- 古地図
- 地質図
- 水質汚濁防止法や下水道法などに応じた公的な提出資料 など
地歴調査では、これら資料を見たうえで、関係者へのヒアリングや現地調査や行政調査をしていき、土壌汚染の可能性を探っていきます。
第２段階 表層調査
第1段階で更なる調査が必要と判断された場合、続いて表層調査へと段階を進めます。
表層調査とは、深さ50cm~1m程度の範囲を対象に土壌と土壌ガスのサンプルを採取して、表層の重金属系や農薬系の汚染濃度を測る方法です。
第1段階の地歴調査の結果によって、汚染の可能性が高いと判断された場合は、サンプル採取地点も多くなります。
第３段階 詳細調査
表層調査で汚染が確認され、更なる調査が必要と判断された場合には、詳細調査へと進みます。
表層調査によって確認された汚染範囲が、どのくらいの深さに至っているのかをボーリング調査をして探っていきます。
第2段階の表層調査と第３段階の詳細調査によって、３次元的に土壌汚染状況を結果として見ることができるようになるわけです。
また地下水が確認された場合には、地下水調査も実施します。
義務的な調査と自主的な調査がある
土壌汚染調査には、土壌汚染対策法によって調査が義務付けされているケースと、土地売買のために自主的に調査するケースがあります。
調査が義務付けされているのは、次のようなケースです。
- 有害物質使用の特定施設を廃止した場合
- 3000㎡以上の土地の形質変更時に、土壌汚染のおそれありと都道府県知事が判断した場合
- 健康被害が生じるおそれありと都道府県知事が認めた場合 など
ただ義務付けされていなくても、土地の売主が瑕疵担保責任による損賠賠償請求などのトラブル回避のために、自主的な調査をするケースも多くなっています。
不動産会社から調査会社の紹介を受けられることもある
土壌汚染調査を依頼するには、自ら調査会社を探すか、もしくは不動産会社から紹介を受けるケースもあります。
例えば三井のリハウスの場合、土地売却にともなう有償サービスとして、土地調査会社の紹介を行なっています。
調査をして汚染の問題がないことを証明できれば、買主にとっての不安を取り除けて、合理的な価格で売れる可能性も上がるというもの。
費用対効果がいいものなので、今から土地を売ろうとしているなら、土壌汚染調査を検討してみてはいかがでしょうか？
