山本さん家の住宅ローン借り換え物語！シミュレーションから実行までの手順を徹底解説

じぶん銀行公式ホームページの「シミュレーションボタン」ボタンを押してくれ。
必要項目がでてくるぞ。

そしたら、次を参考に入力してみてくれ。

＜現在の借入状況（借入1）の入力方法＞

• 借入残高
  住宅ローンの借り換えが実行されるまでに、だいたい３週間前後かかる。
  だから、ここは今月の返済がおわった後の残高を入力するといいぞ。
• 内ボーナス分残高
  ボーナス払いをしているなら、今の残高を入力してくれ。
  これも、返済予定表に記載されているはずだ。
• 借入期間
  ここは、残りの借入期間を入力してくれ。
• 返済方法
  返済予定表に「元利均等」か「元金均等」っていうのが書いてあるはずだ。
  もし書いてなければ、毎月の返済額を見てくれ。
  元金と利息の内訳があって、毎月の「元金」が均一なら「元金均等」。
  「元金+利息」が均一なら「元金均等」だ。
• 金利
  これも、返済予定表に書いてあるはずだ。
  優遇金利を受けてるなら、優遇後の金利を入力してくれ。

＜借換条件（借換1）の入力方法＞

• 借入金額
  ここは、ひとまず＜現在の借入状況（借入1）＞で入力した「借入残高」と同じ金額を入力してくれ。
  後で教えるけど、諸費用も上乗せして借りることもできるぞ。
• 内ボーナス分
  今までボーナス払いをしてこなかったけど、借り換え後にボーナス払いありにするのは自由だ。
  逆に、今までしてたボーナス払いをやめるのもな。
  ボーナス分は借入総額の50％までだぞ。
• 借入期間
  住宅ローンを借り換えするとき、ついでに期間を長くするってことはできないんだ。
  でも、短くするのは自由。
  もし35年の借入期間で、その後10年半経ってるとしたら、残り24年6カ月以内なら自由に設定していいぞ。
  ただ、シミュレーションでは年単位でしか入力できないから、この場合は24年以内で選ぶってことだな。
  実際の審査では、１ヵ月単位で選択できるぞ。
• 返済方法
  「元利均等」っていうのは、毎月の返済額の「元金+利息」が均一になる返済方法だ。
  「元金均等」っていうのは、毎月の返済額が「元金」だけ均一で、そこに利息を上乗せして払う方法だな。
  ほぼ9割超の人が「元利均等」の方を選ぶから、ここはそれでいいと思うぞ？
• 金利 （年利）
  「当初引下げプラン」は借り換え当初に大きな優遇金利を受けて、後々優遇幅が縮小される。
  「全期間引下げプラン」は完済まで優遇幅が変わらないぞ。
  「繰上げ返済を多用して、あと10年で完済する」みたいな具体的な予定があるなら「当初引下げ」でいいけど、それ以外は、「全期間引下げ」の方でいいと思うぞ？
• 将来金利 （年利）
  これは、もし将来金利があがったら？っていう参考用だから、特に入力しなくてもいいぞ。

俺も調べててわかったんだけど、諸費用って銀行によっても違うんだよ。

今回は、じぶん銀行で借り換えしようとしてるけど、ここは諸費用安いほうだぞ？
一般的に住宅ローン借り換えに必要な諸費用っていうのは、こんなのがあるんだ。

借入契約書の印紙代・・・2万円
事務手数料・・・・・・・3～5万円
保証会社保証料・・・・・借入金額の2％程度
登録免許税・・・・・・・借入金額×4/1000
司法書士への報酬・・・・6万円程度

それぞれ説明していくぞ。

• 借入契約書の印紙代・・・2万円
  住宅ローンを借りるときの契約書って印紙税課税文書だから、これに署名・押印するときは、印紙税っていうのがとられるんだ。
  じぶん銀行は、契約書なしで借り換えできるから、この印紙税は払わなくていいぞ。
• 事務手数料・・・3～5万円
  ここが、わかりにくいポイントだな。
  通常、住宅ローンを借り換えするときの事務手数料は3～5万円くらいなんだよ。
  でも、じぶん銀行だと借入金額×2.16％だから、数十万円必要になる。
  この金額の違いは、次の保証会社保証料が関係してるんだ。
• 保証会社保証料・・・借入金額の2％程度
  「住宅ローンを借りたいから、保証人になってよ」とか言われても、誰もなりたくないよな？
  そこで保証会社ってとこに、お金を払って保証人になってもらうわけだ。
  このときのお金を保証会社保証料っていうんだよ。
  各銀行とも「指定する保証会社の保証を受けられること」っていうのが、住宅ローンを貸すための条件にしてるぞ。
  ただ、最近のインターネットバンクは、保証会社による保証を求めていないところがあるんだ。
  じぶん銀行もそのひとつ。
  だから、保証会社保証料は0円！
  まあ、その分「事務手数料」が高いから、「事務手数料+保証会社保証料」でみたら、どこの銀行も同じようなものなんだけどな。
  あと、保証会社保証料は、借入金額と借入期間によって計算される。
  もし、今の住宅ローンを借りたときに保証会社保証料を一括で払ってたら、借り換えして早く完済する分、保証しなかった年数分の「戻し保証料」っていうお金を受取れるぞ。
• 登録免許税・・・借入金額×4/1000
  銀行で住宅ローンを借りると、家と土地を担保にとられる。
  登記所で「抵当権」っていう担保権を登記されるんだ。
  そのときに支払う税金が、この登録免許税なんだ。
• 司法書士への報酬・・・6万円程度
  司法書士へは、２つの登記を同時にしてもらうことになるんだ。
  今住宅ローンを借りている銀行の抵当権をはずす抹消登記。
  そして、今度は借り換えする銀行で抵当権をつける設定登記。
  これらの報酬ってわけだな。

仮審査は、１～８ページまである。１ページ目から説明するぞ。

• １ページ目…借入情報
  １ページ目は借入情報を入力するページだ。
  基本的には、シミュレーションのときと同じことを入力すればＯＫ！
  ただ次の３つは、追加で説明しておくぞ。
  ★借入希望額
  シミュレーションでみたとおり、住宅ローンの借り換えには、事務手数料とか登記費用といった諸費用が数十万円かかる。
  でもこれらは、全部ひっくるめて、借入金額に上乗せできるんだ。
  
  
  さらには、今の借入銀行へ全額返済するときにかかる手数料までも上乗せできる！
  この手数料は、だいたい1.5万円～2万円くらいかかるぞ。
  
  
  だから、もし借り換えするのに自己資金をだしたくないなら、それら諸費用を足した金額を借入希望額に入力するんだ。
  
  
  たとえば、さっきのシミュレーションでは、今月分返済後の借入残高は2000万円。
  事務手数料が432,000円、登記関連費用（概算）が165,000円、今の借入銀行に払う手数料が2万円だとすると、合計で2062万円だな。借入は10万円が最低単位だから、1万円以下は切り上げて、2070万円を借入希望額にするといいぞ！
  ★返済期間
  シミュレーションでは、1年単位でしか選択できなかったけど、ここでは1ヵ月単位で選択できるぞ。
  ただし、今の借入期間より長くはできないからな。
  ★借入希望日
  あとで説明するけど、ちょっと余裕をもたせた方がいいぞ。
  変更もできるから、といあえず今日から1ヵ月後を入力しておこう。
• 2～3ページ目
  ここは、本人と同居者の情報を入力するだけだから、特に難しいことはないな。
• 4ページ目…担保提供者
  担保提供者っていうのは、借入する本人以外に、家や土地の所有者になっている人のことなんだ。
  たとえば、親の土地に家を建てた場合は、親が担保提供者。
  夫婦2人でそれぞれ住宅ローンを借りた場合は、配偶者が担保提供者になるぞ。
• 5ページ目…物件情報
  ここは、購入した当初の家の契約書をみれば、入力に必要な事は全部書いてあるぞ。
• 6ページ目…今借入中の住宅ローン
  ここについては、住宅ローン返済予定表と家の契約書をみれば、全部入力できるぞ。
• 7ページ目…今後の借入予定
  住宅ローンの他に、今後借入する予定がなければ、「無」を選択してくれ。
• 8ページ目…団信の選択
  ４つの団信の中から、ひとつを選択してくれ。
  おすすめは「がん50％保障団信」だな。
  ただ、これは人によって考えかたが違うから、しっかり検討してくれ。

• 抹消書類をいつ受け取れるか
  抹消書類を請求しても、準備するまでにだいたい２週間くらいかかるんだ。
  今の借入銀行にしたら、住宅ローンを全額返してもらえるまで抹消書類はわたせない。
  だから、借り換えの実行日は、抹消書類が準備できる日以後になるぞ。
• 全額返済する日をいつにするか、また返済金額はいくらか
  抹消書類が準備できる日以後で、何日に全額返済するかを決めるんだ。
  その日が借り換え実行日になるってことだな。
  日程が決まったら、住宅ローンの日割りの利息計算をしてもらって、いくら振り込めばいいのか確認してくれ。
• 返済金はどこに振り込むのか
  住宅ローンを全額返済するとき、通常はこれまでの返済用口座から引き落とされるんだけど、念のため聞いておいてくれ。
  じぶん銀行がその口座に振り込んでくれるぞ。
• 司法書士が自分の代わりに抹消書類を受け取れるか
  司法書士っていうのは、自分に代わって登記をしてくれる専門家だ。
  あとで説明するけど、じぶん銀行が指定する司法書士に登記を依頼することになるぞ。
  銀行によっては、本人が来なくても、司法書士に抹消書類を渡してくれるところがあるんだ。
  その場合は、わざわざ仕事を休む必要がなくなるから楽だぞ。