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こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
建ぺい率とは、敷地面積に対して建てられる建物の大きさの割合です。
もう少し具体的に言うと、建物を真上から見た水平投影面積（建築面積）を敷地面積で割ったもので、地域によって、その割合が決められています。
そこまでは知っているという人は多いかもしれませんね。
では、問題。
次のものは建ぺい率に含まれるでしょうか？
- ガレージ
- バルコニー
- 地下室
正解は、「形状によって違う」です！
建ぺい率は、マイホームの全体規模を決定する重要なポイント。
この記事で、”建ぺい率に含まれる・含まれないの条件”を紹介しますので、マイホーム計画の参考にしてくださいね！
ガレージは開放的であることがポイント
まずは、最も多いであろうエクステリア商品であるガレージ（カーポート）を例にして、建ぺい率の対象となる建築面積を説明しましょう！
実は、外付けのガレージであっても、屋根と柱があるものは建築物として、建ぺい率に含まれます。
ただし、ガレージのような開放性のある建築物では、端から1m以内の部分を建築面積に算入しなくても良いことになっています。
ただし注意点もあるので、次の図を見て理解を深めましょう！
図の上側は、片側にだけ柱のあるガレージを単独で建てた場合で、下側はまったく同じガレージを家にくっつけて建てた場合です。
ガレージの端から1mの部分は建築面積に算入されず、平面図の青く塗りつぶしている部分のみが建築面積となるわけです。
ただ…まったく同じガレージなのに、下図の方が建築面積が大きいですよね？
「端から1m不算入」のポイントは、次の３点です。
- 外壁が無いこと
- 柱間隔が2m以上であること
- 天井高が2.1m以上あること
つまりは開放性があることが建築面積不算入の条件！
下図は家にくっつけて開放性がない分、家の外壁から1mが建築面積として算入されてしまい、まったく同じガレージなのに建築面積が大きくなってしまうわけですね。
バルコニーは、張りだす面積と柱による
続いては、柱建てのバルコニーを例にして、建ぺい率の対象となる建築面積を説明しましょう。
図のAタイプは、柱間隔が2m以上で、Bタイプは柱間隔が２m未満の場合です。
それぞれ平面図の青の塗りつぶし部分が建築面積になりますが、Bタイプの方が、明らかに建築面積が大きいですよね？
バルコニーもガレージと同じで、高い開放性があれば、端から１m以内の部分は建築面積に算入されません。
ですから、Aのタイプでバルコニーの出幅が1m以下であった場合、建ぺい率の対象建築面積はゼロとなります。
では、バルコニー下部の柱が無い場合（跳ね出し）は、どうでしょうか？
結果は、Aタイプと同じになります。
建築面積とは？建ぺい率のくわしいところ
さて、地下室の説明にすすむ前に、「建築面積」とはそもそもなんなのかについて触れておきましょう。
すこし硬い内容なので、興味があれば読み進めてください。
ガレージとバルコニーの例を参考にすると、わかりやすいと思います!
建築基準法で建築面積とは、建築物（屋根及び柱もしくは壁を有するもの）の外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とあります。
また、付記内容として次の3点を挙げています。
- 地階で地盤面上1m以下の部分を除く。
- 外壁あるいは柱の中心線から1m以上突き出した部分については、その先端から1m後退した線で囲まれた部分を建築面積とする。
- 高い開放性のある建築物は、端から水平距離1メートル以内は、建築面積に算入しない。
建築基準法施行令第2条1項2
建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たものがある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線）で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。
この３点は別もので、どれかひとつに該当していれば適用されます。
さらに、C.の高い開放性のある建築物を告示で定義していて、これを適用するには、以下の全てを満たしていなければなりません。
- 外壁を有しない部分が連続して4m以上であること
- 柱の間隔が2m以上であること
- 天井の高さが2.1m以上であること
- 地階を除く階数が1であること（上に2階部分が載っていない意味）
先のガレージの建築面積は、B.とC.を根拠としています。
バルコニーの例では、C.です。
つまり1〜4が根拠で、跳ね出しにした場合は、B.が適用となります。
地下室は、地面から1m以上はみ出ないよう注意
建築基準法では、地階（地下室）で地盤面上1m以下の部分は建築面積に含まないとありました。
そもそも「地階」とは、どのようなものを言うか確認しておきましょう！
上図のように、地下室の天井高さ（H）の1/3以上が地中に埋まっていれば地階扱いとなります。
仮に地下室の天井高が2.4mなら、80cmだけ地中に埋まっていれば地階になるわけですね。
だから地下室は丸々地中に埋まっていなくてもOK。
（その方がコストダウンになりますし、窓をつけることもできます）
3階建てが禁止の地域でも、最下層の1/3を地中に埋めてしまえば、見た目の3階建てができてしまいます。
ただし、地面から1mを超えてはみ出ていると建ぺい率の対象になるので、やはり建築面積の対象にならない地上1m以下にしておくのが得策ですね。
さいごに
いかがでしたか？
建ぺい率に含まれないガレージ、バルコニー、そして地下室を紹介しましたが、実際には、いろんな形状のものがあります。
そのすべてを紹介・説明することはできませんが、この記事で紹介した内容をもとに設計士に相談してみましょう。
敷地面積を最大限に利用して、理想のマイホームを建ててくださいね！
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