ネットにない未公開土地の探し方！実は、ハウスメーカーを使えば解決

この記事は、住宅に関する有益な情報をFPの視点でわかりやすくお届けすることを目的として作成しています。
この記事には広告が含まれます。

【PR】

こんにちは！このブログも7周年。
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

「ネットで新着情報をチェックしているんですが、なかなか良い土地がなくて……」

昨年の秋ごろ、そんなご相談を受けました。ご相談者は20代のご夫婦。奥様のご実家近く、できれば徒歩圏内で土地を探しているとのことでした。
そのご夫婦に私が伝えたアドバイスは、実にシンプルです。

まず、探す範囲を『未公開の土地』にまで広げましょう。
そして土地探しは、不動産会社ではなく、ハウスメーカーに依頼しましょう！

えっ、未公開の土地をハウスメーカーに依頼するの？

もちろん、このアドバイスには業界の実態を知っているからこその明確な理由があります。

探す範囲を「未公開土地」へ広げて優良物件を見つける

未公開土地情報とは、ネットやチラシで販売が公にされていない情報のこと。 SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの大手ポータルサイトに掲載されている土地情報は、実は市場に出回っている物件のごく一部にすぎません。 探す範囲を「未公開の土地」にまで広げれば、単純に優良物件に出会える確率がグッと上がります。

土地を売りたいはずなのに、なんでわざわざ未公開にするの？

そう思いますよね。これには、大きく2つの事情が絡んでいます。

売りたいけれど未公開にしたい「売主の事情」

たとえば、隣人トラブルや離婚、相続などの背景がある場合、「ご近所に知られずにこっそり売りたい」という要望は少なからずあります。また、広告を出してしまうと、売却後にご近所や親戚へ「どれくらいのお金が入ったか」を勘付かれてしまう可能性があります。これを警戒する人は意外と多いです。

広告費をかけずに売ってしまいたい「不動産会社の事情」

チラシを作るにしても、ポータルサイトに掲載するにしても、それなりに高額な広告費がかかります。そのため不動産会社は、ネットに情報を公開する前に、自社が抱えている「お客様リスト」へ優先的に土地を紹介します。 結果として、条件の良い「優良物件」は、ネットに公開される前に売れてしまうわけです。

ネットにでる前に売れちゃってる土地もあるんだ！？じゃあ、不動産会社にいって「優先的に土地を紹介して」って言えばいいの？

優先的に紹介してもらうにはコツがありますが、それもひとつの手です。でも、もっと簡単なのが、ハウスメーカーに土地情報を請求することなんです！

不動産会社は、できるだけ広告費をかけずに、早く土地を売りたいと考えています。
そして、そのために上手く活用するのが、「ハウスメーカー」です。

土地探しを「ハウスメーカー」に依頼すべき理由

不動産会社にとって、チラシやネットで広告費をかけずに土地が売れるなら、それに越したことはありません。そこで最も利用価値が高いのがハウスメーカーです。

ハウスメーカーには未公開物件が集まる

ハウスメーカーは「家を売ってなんぼ」の世界ですが、そもそも土地がないと家は建てられません。私がハウスメーカーに勤めていたときも、展示場に来店されるお客様の約7割は「土地探し」からでした。 営業マンとして成果を上げるには、土地と家をセットで提案する必要があるので、新しい土地情報には常にアンテナを張っていなければいけませんでした。

実際、ハウスメーカーの支店には毎日のように不動産会社から土地情報が送られてきますし、朝礼でも担当者間で情報を共有していました。私自身、お客様と会えない平日の昼間には、不動産会社巡りをしていました。
不動産会社と仲良くなって、「〇〇町の一丁目に、60坪くらいの土地が出そうですよ」と、まだ売主と交渉段階の未公開情報まで教えてもらえていたので、 土地情報に敏感な営業マンを捕まえることができれば、優良物件を見つけられる可能性は数倍高くなります。

ハウスメーカーの営業マンって、昼間そんなことしてるんだね。

良い土地情報があったら、即下見に行っていましたからね。土地探しに協力的な営業マンを味方につけたら、強いですよ！

不動産会社もハウスメーカーをうまく使っている

不動産会社にとっても、ハウスメーカーに土地を紹介することには大きなメリットがあります。自分が動かなくても、ハウスメーカーの営業マンが見込み客に土地を提案してくれるのですから、いわば「無料の営業マン」のようなもの。高いお金をかけて広告を出すより、よほど効率的ですよね。

それに、ハウスメーカーの集客力は不動産会社のそれよりも数段上です。あなたも、地元の不動産会社より住宅展示場の方が足を運びやすいのではないでしょうか。
このような理由から、ハウスメーカーには未公開の土地情報が集まります。大手から地元の不動産会社まで、複数のルートから情報を仕入れているので、ハウスメーカーに土地探しを依頼すると、探す範囲が一気に広がります。

未公開物件を探すときの注意点

未公開物件は当たり外れが大きい

ここで知っておいてほしいのが、「未公開物件＝優良物件」とは限らないということです。未公開物件のなかには、価格が高すぎたり、条件が悪かったりして「広告を出しても売れず、結果的に放置されて未公開状態になっている」物件も紛れています。 つまり、当たり外れが大きいのも未公開物件の特徴。

そんなこと言われても…。土地の当たりはずれって素人にもわかるものなの！？

正直なところ難しいですね。でも、ここでハウスメーカーに土地探しを依頼したことが効いてくるんです！

ハウスメーカーが味方なら安心して探せる

きっとこの記事を読んでくれているあなたは、「マイホームを建てたい」のでしょう。「家を建てる」という目的において、ハウスメーカーは間違いなく、その道のプロです。

たとえば、価格が安い「旗竿地（はたざおち）」の場合。入口が狭いため資材の小運搬費用が余計にかかり、結果的に安さを帳消しにしてしまうことがあります。
他にも、周辺環境から地盤の強弱を予測したり、屋外給排水工事にかかる費用を概算したり、法規制をクリアして希望の間取りが叶うかチェックしたり、日当たりや風通しを考慮した設計を考えたり……。

ハウスメーカーを味方につければ、素人には分かりにくいこれらの専門的な判断を代行してくれます。当たり外れの多い未公開物件を探すうえで、これほど頼もしい味方はいないでしょう。

道路斜線やセットバックなど、法規制しだいでは、思ったような間取りにできないこともありますからね。そんな難しいことはハウスメーカーの営業マンに任せてしまいましょう。

そっか。ハウスメーカーに土地探しを頼むのって、確かに便利だね！

土地探しに協力しないハウスメーカーの営業マンもいる

もう一つ注意してほしいのは、ハウスメーカーの営業マンのなかには「土地探しの手伝いを嫌がる人がいる」ということです。「土地が見つかったら、また来てください」と、投げやりな対応をされることも残念ながらあります（特にベテラン営業マンに多い…）。

土地探しからスタートすると、どうしても家の契約までに時間がかかります。そういった担当者は、1〜2ヶ月以内にすぐ契約してくれるお客様」以外は自分の客として抱えたくないんです。

💰 不動産FPカルタの解説

実は、展示場の営業マンは「順番制」で接客にあたります。 展示場の奥にある待機室で順番を待っていて、お客様が来店すると順に出ていきます。最初にアンケートを記入していただきますが、そこに「土地探しから」と書かれていた場合、たいした説明もせずにお客様が帰るのを促し、次の「すでに土地を持っているお客様」を狙うようなケースも実際にあります…。失礼な話ですよね。

展示場の入口に「土地探しのお客様もお気軽にお声がけください」といった看板を出しているようなメーカーなら大丈夫でしょう。
ただ「土地を紹介してもらうためにいきなり展示場へ行く」のは、そこで会った営業マンによっては嫌な思いをするかもしれません。

そんな理由から、土地探しを依頼するのに、展示場に行くのはお勧めしていません。
私は長年、土地探しをするなら「タウンライフ家づくり」というサービスを経由して、ハウスメーカーに依頼することをお勧めしています。

ハウスメーカーに土地探しを依頼できる便利なサービス

タウンライフ家づくりとは、複数のハウスメーカーへ一括で資料請求ができるサービスです。

有名なので見たことがあるかもしれまんせんね。
このサービス最大の特徴は、あなたの希望を登録しておくと、それに合わせた

土地情報

オリジナル間取り

資金計画書

をセットで提案してもらえるところです。

もともとハウスメーカー側に土地情報を請求できる仕組みなので、各社が持っている未公開の土地情報を含めて紹介してもらえるのはもちろんのこと、「土地探しにネガティブな担当者」に当たるリスクも避けられます。

まだ土地がなくても、希望の間取りと諸費用も含めた資金計画がわかるので、家づくり計画の全体像をつかむためにも、はじめに使っておいてほしいサービスです。

広告も兼ねてご紹介していますが、これ以上にハウスメーカーへ土地探しを依頼しやすい入口はないです。無料で長年の実績があるサービスですので、ぜひ安心して活用してみてください。
要望欄は、以下をご参考に。

✍️ 本気度が伝わる「要望欄」の書き方（コピペOK）

タウンライフで理想の間取りをつくってもらうコツは、しっかり要望を書くことです。

👇 以下の文章を要望欄にコピーして使ってください。

【現在の状況・家族構成】 夫婦（夫〇代、妻〇代）、子供〇人（〇歳、〇歳）の〇人家族です。 現在は賃貸に住んでおり、〇年〇月頃までの入居を希望しています。

【予算の条件】 ・総予算：土地・建物・外構・諸費用すべて込みで【 〇〇〇〇 】万円を上限としてください。 ・月々のローン返済希望額：【 〇 】万円程度に収めたいです。 ・自己資金（頭金）：【 〇〇〇 】万円用意しています。 ※予算オーバーの提案は検討が難しいため、必ず予算内に収まるプランをお願いします。

【土地の条件（※土地探しからの方）】 ・希望エリア：【 〇〇市〇〇区、または〇〇線〇〇駅周辺 】 ・通勤通学：【 〇〇駅まで徒歩〇分以内、〇〇小学校区 】 ・駐車スペース：車【 〇 】台分（車種：〇〇）、駐輪スペース〇台分 ・その他条件：【 日当たり良好な南道路希望 / ハザードマップにかからないエリア 】

【間取りの条件・こだわり】 ・広さ・部屋数：【 30〜35坪程度、3LDK 】希望 ・LDK：【 20帖以上で、対面キッチン希望 】 ・収納：【 ウォークインクローゼット、シューズクローク、パントリーが欲しいです 】 ・家事動線：【 洗濯が1箇所で完結するランドリールームを希望します 】 ・今の住まいの不満：【 今は収納が少なく部屋が散らかりやすいため、適材適所の収納を提案してほしいです 】

【連絡についてのお願い】 仕事のため、日中の電話対応が困難です。 ファーストコンタクトや資料の送付、プランの提案などは、まずは「メール」にてお願いいたします。

Q&A よくある質問

未公開の土地情報は、早いとどれくらいの期間で売れてしまいますか？

ハウスメーカーにいたときは、不動産会社から情報をもらって数日で買い手がつくこともありました。ライバルに先を越されないように、「この条件に当てはまる土地なら買う！」と、即決できるくらいの準備が必要です。その準備も、ハウスメーカーの営業マンと相談しながらするのも手です。

タウンライフ家づくりを利用すると、しつこい営業電話がかかってきませんか？

メーカーによっては熱心に連絡をしてくる場合もあります。電話をされるのがプレッシャーになるなら、要望欄に「連絡はメールにしてほしい」と入力しておきましょう。

さいごに

ちなみに、冒頭でお話しした20代のご夫婦ですが、未公開物件まで範囲を広げて探したものの、残念ながら奥様の実家から「徒歩圏内」に理想の土地は見つかりませんでした。

しかし、あるハウスメーカーから「既存の建物を解体し、これから4区画の造成地として売り出す予定の土地（完全な未公開情報）」を紹介してもらうことができました。 そこは実家から車で15分ほどかかる場所でしたが、実家近辺よりも坪単価が安く、広めの土地で3台分の駐車スペースを確保できたことが決め手になりました。「親の方から車で遊びに来てもらいやすくなり、徒歩圏内でなくとも特に不便は感じていない」と喜んでいらっしゃいます。

あなたも、良い土地に巡り合えることをお祈りしています！