土地探しって初めてで、いったい何をチェックしておけば良いのかわかりません。
どんなところを確認すればいいの？
こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化ＦＰのカルタです！
土地探しは本当に難しいです！
住んでみなければわからない事も多いですが、買って後悔しても、もう遅い…。
そこで、土地探しに失敗しないために確認すべき項目を「土地探しチェックリスト３大項目」としてまとめました！
３大項目とは…
- 周辺環境のチェック
- 隣地の状況確認
- 土地の見えない情報に注目すること
あなたの土地探しに是非お役立てください！
周辺環境をチェックしよう！
土地探しチェックリストの１つめの大項目は「周辺環境のチェック」です。
土地を探すなら、その土地だけでなく周辺環境にも気を配る必要があります。
そこでの生活をイメージしながら見て、歩いて、聞いてこそ、その土地の良さや問題点に気づくことができます！
最寄の駅やバス停までの所要時間はどうか
不動産会社などからもらう土地情報には、ほとんどのケースで最寄の駅やバス停までの所要時間が記載してあります。
この所要時間は、徒歩の場合は１分あたり80ｍ、車の場合は１分あたり400ｍで計算しており、直線距離でなく、実際の道のりをベースにしています。
ただし、目的地の「敷地に接するまで」の最短距離がベースになっているので、例えば駅が目的地であった場合に、改札まで歩く時間や改札をぬけてホームに到着するまでの時間などは算入されていません。
また、信号や踏切などの待ち時間も算入されていないので、注意が必要です。
面倒でも一度自分で、実際に所要時間を測ってみる事をオススメします。
駅や学校までの人通りはどのくらいか
駅や学校までの人通りの多さは、防犯面で重要です。
できれば夜の状況も確認することをオススメします。
あまり人通りがなかったり、街灯のない道を通る必要があれば、女性には特に不安かもしれません。
子供の通学路としても、適度に人通りがあった方が安全でしょう。
電車・バスの利便性はどうか
毎日使うことになるであろう電車・バスは、できれば通勤・通学時間に実際に乗ってみることをオススメします。
乗り継ぎはスムーズか、乗り過ごしたときに次は何分後にくるかなどを確認します。
インターネットでも簡単に調べられますが、電車・バスは１本乗る時間が違うだけで、込み具合がまるで違うことがあります。
「何時のバスに乗れば座って通勤できるな」などは実際に乗ってみなければわかりません。
駅まで自転車でいくなら、駐輪場の空き状況なども確認しておきましょう。
日常生活の利便性はどうか
日常生活の利便性として、スーパーや病院、銀行などが近隣にあるかをチェックしておきます。
コンビニなど深夜営業をしている店舗が近い場合は、そこが溜り場となって騒がしくないか、夜の雰囲気も確認しておいた方が良いです。
前面道路の交通量は多くないか
お子様がいる家庭では特に安全面から全面道路の交通量は重要です。
また、騒音や排ガスなどの公害の問題もあります。
できれば夜間にも、交通量が多く睡眠を妨げるほどの騒音がないか確認した方が良いです。
子育てのしやすい環境か
子育てについては、なにをもって育てやすいとするかは人それぞれだと思いますが、次の点を気にされる方が多いです。
- 公園などが多く、子供の遊べる環境が充実しているか。
- 近隣に同世代の子供が多く、また小児科や子供用品店、学習塾などが充実しているか。
- 学区の学力レベルはどうか。
週末の午後などに、希望する土地の近隣公園に遊びに行ってみましょう。
同世代の子供が遊んでいるかなど、だいたいの雰囲気をつかむことができます。
勇気をだして、そこにいるママやパパに住環境について聞くのも良いと思います。
その土地がどの学区となるかを調べるにはGaccomというサイトが便利です。
地域の学力レベルについてはなかなか調べるのは困難ですが、学習塾の多い地域はそれだけ需要があるということですから、学力レベルの高い地域である可能性があります。
子供の通学路に歩道はあるか
子供の交通安全の為に、通学路に歩道が整備されているかどうかも重要なところ。
歩道もなく、車通りの多い道を通らなければならないようでは不安でしょうから、実際に通うことになる学校までお子さんと歩いてみた方が良いです。
高齢になったときも住みやすいか
終生そこで暮らすなら、高齢になったときの住みやすさも大切です。
坂道の多い地域ではないか、長い階段の上り下りが必要な場所でないか、歩道はあるかなどを確認しておきます。
その他にも、近隣に病院や商業施設がそろっていれば便利ですし、役所や駅などの公共施設にスロープや多目的トイレといった高齢者への配慮が見られるかどうかもポイントになります。
自治体の高齢者福祉への力の入れ具合も調べておくとより良いでしょう。
福祉の充実に関しては、隣接する市であっても大きな差がでることも多いです。
日本経済新聞社で「シニアにやさしい街 総合ランキング」というサイトは参考になりますので、一度確認してみてください。
隣地の状況を確認しよう！
土地探しチェックリストの２つめの大項目は「隣地の状況確認」です。
いくらその土地単体が良くても、隣地の状況によっては価値が半減してしまうことがあります。
隣家とのトラブルが発生しないよう、購入前から調べられることは調べておきましょう！
隣に日当たりを遮る建物が建つ予定はないか
隣に大きな空き地などがある場合、そこに日当たりを遮る建物ができないかどうかは気になるところ。
それを調べる方法はいくつかあります。
①土地情報を確認する。
土地には「用途地域」というものがあり、ここは基本的に住宅地、ここは商業地にしようなどと大枠としての土地利用方法が決められています。
用途は全部で１２種類ありますが、その中で「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」は、主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域とされていますので、２階以下の建物しか建てられません。
その地域に該当するのであれば、隣地に背の高い建物が建つことはありません。
逆に自分も３階建ての家は建てられないので注意しましょう。
不動産会社などからもらう土地情報には、通常用途地域に関する記載があります。
土地情報がない場合もMapExpertというサイトが全国の用途地域を調べられますので試してみてください。
②現地で確認する。
隣地でなんらかの高層建物の建設が決まっている場合、建設業者には、公衆の見やすい場所に許可票（標識）を掲げることが義務付けられています。
建物概要の記載があれば、それによって確認できます。
地域によっては、条例で事前に一定範囲の近隣住民に事前に情報公開を求めるケースがあり、ときに隣地に反対運動の看板がベタベタと貼りつけていることもあります。
③役所で確認する。
まだ隣地になんら標識がない場合、役所でも建築予定について確認できます。
建物を建築する場合には、建築基準法に基づき、事前に建築確認申請というものを役所に提出します。
既に建築確認申請の許可が得られていた場合、役所の建築申請課に行けば、「建築計画概要書の写し」の交付を請求できます。
建築計画概要書の写しには、建物の用途・面積・高さなどが記載されていますので、どんな建物が建つのか概要を知ることができます。
④登記事項証明書を確認する
建築確認申請もされていない場合、登記を調べることもひとつの手です。
登記事項証明書はその土地の権利関係が記載されているもので、法務局にいけば誰でも入手できます。
直近でマンションデベロッパー等への権利移転・設定があった場合には、その登記をしているはずですので、大まかに今後の予定を把握することができます。
隣家との間隔は十分とれそうか
すでに隣家がある場合は、隣家の外壁が敷地に寄りすぎていないか注意しましょう。
建物は隣家との境界線から50ｃｍ以上離すことが民法によって定められていますが、防火地域・準防火地域であって隣家の外壁が耐火構造であれば、建築基準法により外壁を境界線いっぱいまで設ける事が可能です。
隣家が敷地に接しすぎていると、その分景観が悪くなったり、建築に制限を受けることになります。
希望の土地が防火地域・準防火地域にあたるかどうかは、土地が所在する市町村の都市計画課で調べることができます。
場合によっては、「防火地域 〇〇市」などで検索すれば調べられることもありますので、チェックしてみてください。
プライバシーが保てるか場所どうか
隣家とお互いのプライバシーが保てるかどうかも重要なポイント。
密集地に家を建てる場合には、プライバシーについて法的な制限を受けます。
民法では、境界線から１ｍ未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む）を設ける者は、「目隠し」を付けなければならないとしています。
では、見える方と見られる方のどちらが目隠しを設置するかという問題ですが、判例上では後から建築した方が設置するとされています。
目隠しをつけると、方法によっては採光がうまく取り入れられないこともあるので、設計段階でこれについては考慮しておくべきです。
街中では、この規制を無視して建築している家も多かったりするのですが、隣家との関係悪化を考えるとおすすめしません。
それに隣家が目隠しを要求してきた場合には、取り付けが義務付けされています。
土地の目に見えない情報に注目しよう！
土地探しチェックリストの３つめの大項目は「土地の目に見えない情報に注目すること」です。
ぱっと見ではわからないところにも、その土地の良しあしを判断する要素は多くあります。
ここを見落とすと、大きなコストがかかってしまうことがあるので、特に注意が必要です。
地盤の弱そうな土地ではないか
土地の地盤が弱い場合、数百万円という高額の地盤補強工事が必要となるケースがあります。
地名に「津」や「沼」など「サンズイ」がつく土地などは特に注意が必要です。
また周辺の家々の基礎や外壁も確認し、クラック（ひび）がはいっていないかどうかも確認した方が良いです。
地盤補強工事については、コチラも参考にしてください。
≫地盤改良工事に400万円の費用が！？地盤改良不要の土地選びのコツ
災害に遭いやすい土地ではないか
大雨による河川の氾濫や地滑り、地震や津波など自然災害に遭いやすい土地でないかどうかは土地探しにおいて重要なチェックポイントです。
土地を紹介してもらう不動産会社には、過去の被災状況についてもしっかり確認しておきましょう。
自分で調べるのであれば、各自治体毎に「防災マップ」という被災しやすい地域や避難場所を記載した資料があるケースもありますので問合せてみてください。
それ以外にも国土交通省ハザードマップポータルサイトで洪水、土砂災害、津波被害にあいやすい地域を確認できます。
