人気4銀行に聞いた！市街化調整区域でも住宅ローンは借りられる？

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こんにちは！
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

市街化調整区域は、市街化を抑制すると決められた地域なので、基本、家は建てられません。

家を建てるには開発許可などが必要ですが、たとえ許可がおりたとしても、住宅ローンは対象外としている銀行がほとんど！

実際、いろんな銀行のホームページを見てみてみましたが、ほぼ『お取り扱いできません』の容赦ない一言が並んでます。

ただ、ここで誤解をといておきましょう。

市街化調整区域なら、「一律に」住宅ローン対象外…というわけではないです！

たとえ市街化調整区域内の土地建物であっても、条件によっては住宅ローンは借りられます！


では、どんな条件を満たせば、借りられるのか？

複数の住宅ローン担当者に話を聞いたので、その結果をご報告します！

該当するなら、あきらめずに住宅ローンにチャレンジしましょう！

各銀行のキーワードは「誰でも家を建てられる土地」

住信SBIネット銀行

あっと驚くほどの低金利を打ち出すネット銀行の金字塔「住信ＳＢＩネット銀行」。

同者のＨＰでは、市街化調整区域について、こう書いてます。

Ｑ：〔住宅ローン〈ネット専用〉〕 開発許可が出ている市街化調整区域の物件ですが、利用できますか？

Ａ：ご利用可能です。

引用元: 住信ＳＢＩネット銀行ＨＰ

利用可能、こうはっきり答えている銀行はめずらしいです！

住宅ローン担当者に話を聞いたところ、

「市街化調整区域であったとしても、第三者が再建築できる物件であれば、審査可能」とのこと。

実はこの一言が、他のどの銀行で審査するにしても、重要なキーワードになります。

もっと簡単に言えば、「誰でも家を建てられる土地」であることが条件ということですね。


銀行にとって、市街化調整区域で住宅ローン貸すことの何が問題なのか。

それは、担保を処分できないこと。

市街化調整区域では、申請した人限定で「人によって家を建てることを認める」ケースがあります。

例えば、農業従事者が建てる農家住宅。

これだと農家以外では家を建てられないので、担保を処分しようにも、買手がなかなかつきません。

だから、住宅ローンは対象外となってしまうことが多いです。

じぶん銀行

三菱ＵＦＪ銀行とauが共同で立ち上げたネット専用銀行で、急速に住宅ローン界に足場を築いたのが、この「じぶん銀行」。

じぶん銀行のＨＰでは、市街化調整区域について、次のような回答をしています。

Ｑ：【住宅ローン】市街化調整区域の物件ですが、取扱われていますか。
Ａ：所定の審査を行い、総合的に判断いたします。まずはお申込みをお願いいたします。

引用元: じぶん銀行ＨＰ

「総合的に判断」ということで、具体的にどんな物件なら審査の土台にのるか聞いてみたところ、住信ＳＢＩネット銀行とまったく同じ回答。

「第三者が再建築できる物件であれば、審査の対象になる」とのことでした。

やはり、「誰でも家を建てられる土地」であることが重要なようです。

ソニー銀行

ソニーフィナンシャルホールディングス傘下のネット専用銀行で抜群の知名度を誇る「ソニー銀行」。

さて、ソニー銀行のＨＰでは、こうあります。

Ｑ：【住宅ローン】 取り扱いの対象となる地域はどこですか？
Ａ：お取り扱い地域は日本国内全域の市街化区域です。市街化調整区域、いわゆる非線引き区域（*）などの区域および離島については、お取り扱いしておりません。

引用元: ソニー銀行ＨＰ

はっきり「お取り扱いしておりません」と言ってますね。

ただ、住宅ローンの担当者に聞くと、次のように言っていました。

「基本的には難しいですが、市街化調整区域でも分譲開発した土地であれば審査の対象になるケースがあります。」

実際、市街化調整区域であっても、宅地開発の許可がだされて分譲されている土地というのはあります。

開発されて、売りに出されているということは、まず「誰でも家を建てられる土地」なのでしょう。

イオン銀行

スーパーの超大手であるイオングループの銀行で、主婦層をターゲットに特徴あるサービスで他との差別化を図る「イオン銀行」。

イオン銀行のＨＰでは、市街化調整区域の住宅ローンについて説明しているところはありませんでした。

住宅ローンの担当者に聞くと、こんな回答です。

「農家の方とか、長年そこに暮らしている方とか、そういう人によってのみ建築が認められるケースでは難しい。そうでなければ、住宅ローンの対象になります」

言ってることは、やはり同じですね。

「誰でも家を建てられる土地」であることが条件です。

「誰でも家を建てられる土地」って、どんな土地？

では、市街化調整区域で「誰でも家を建てられる土地」とは、いったいどんな土地をいうのか？

各銀行がハッキリ言っていたわけではないですが、「都市計画法34条11号」・「既存宅地」のことだと思います。


都市計画法34条11号とは、ものすごく簡単にいうと、市街化区域に近接する市街化調整区域で、市街化区域と同じような環境で、50くらいの家々が連なっている場所の一部であれば、市街化区域と同じような扱いでいいんじゃない？ということです。

ただ、各自治体によって更にくわしい詳しい条件が定められているので、役所の都市計画課に該当するかどうか確認する必要があります。


既存宅地とは、市街化調整区域と指定される前から宅地であった土地のこと。

開発・建築許可は必要ですが、これも「誰でも家を建てられる土地」になります。


逆に、住宅ローンが難しいのは「人によって家を建てることを認める」ケースです。

例えば次のようなもの。

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• 農家住宅
  農林水産業の従事者にだけ認められる
• 分家住宅
  一定の親族にだけ認められる
• 都市計画法34条12号
  一定の親族で認められ、居住年数要件もある

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これらで住宅ローンを借りるのは絶対無理なのかというと、銀行によるとしか言えません。

ただ、条件として厳しいのは確かです。

市街化調整区域で家を建てるときの注意点

ハウスメーカーとの契約は停止条件付契約にしておく！

なんにしても、市街化調整区域では住宅ローンを借りられないリスクがあります。

だから、住宅ローンにとおらなかった場合の準備は必須！

ハウスメーカーと契約後に、「住宅ローンを借りられなかったから、契約はなかったことにして」と言っても、そうはいきません。

ハウスメーカーにしてみれば、単なるあなたの債務不履行。
損害賠償請求をしたっていいわけです。

やっかいな事にならないよう、ハウスメーカーとの契約は『停止条件付契約』にしておくことをおすすめします。

「住宅ローンの審査にとおって初めて、契約は有効になりますよ」という内容の一文を契約書に記載しておくだけです。

これなら、もし住宅ローンとおらなくても、契約が白紙になるだけですみます。

住宅ローン審査は複数の銀行で同時進行する！

市街化調整区域の住宅ローンは銀行によって判断がわかれやすいのが特徴です。

ひとつひとつの銀行で順番に審査をしてもらうよりも、できるだけ複数の銀行で、審査を同時進行するべきです。

また物件の審査は、本審査ですることになります。

住宅ローンの審査は、仮審査→本審査の順ですすむので、早めに仮審査は済ましておいてください。

今回ご紹介した銀行のなかで、ＨＰ上で「市街化調整区域でもＯＫ」とあったのは、「住信ＳＢＩネット銀行」と「じぶん銀行」でした。

住信ＳＢＩネット銀行であれば、【MR.住宅ローンREAL】という来店型店舗があります。
店舗数は少ないですが、専属の担当者と相談したいならおすすめ。

詳細はコチラから》MR.住宅ローンREAL

じぶん銀行は、スマホひとつで仮審査から借入まで全てできるので、手間がありません。

市街化調整区域で住宅ローンを借りるとなると、土地の開発許可証とか検査済証とか、いろんな書類を求められます。
それらもすべてスマホで写真をとって、専用ページにアップロードするだけ。

他の住宅ローンと比較検討するにしても、候補として仮審査はしておいた方が良いです。

まとめ

市街化調整区域は、一律に住宅ローン対象外となるわけではありません！

条件によっては、住宅ローンの対象になりえます。

住宅ローンを借りられる可能性として一番高いのが、「誰でも家を建てられる土地」であることです。

そして、市街化調整区域で家を建てるなら、ハウスメーカーとの契約は『停止条件付契約』にしておくこと、住宅ローン審査を複数の銀行で同時進行することも重要です！