期限に要注意な住宅ローン特約とは？ハウスメーカーと契約時に確認すべき６か所

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こんにちは！このブログも10周年。
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

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「このハウスメーカーで建てよう！」

そう決まったら、次は契約書にハンコを押すことになります。ところが、その契約書には見慣れない言葉が並んでいます。「住宅ローン特約」と、その「期限」。

「ローン特約って、何だろう」「この日を過ぎたら、どうなるんだろう」。そう思いながら、聞きそびれてしまいそうですよね。

先に、いちばん大事なことをお伝えします。これは、施主であるあなたを守るための特約です。住宅ローンの審査に落ちたときの保険だと思ってください。

ただし保険には、使うための条件があります。そこを知らないまま日付だけが過ぎていくと、いざというときに使えません。

この記事では、元ハウスメーカー営業で不動産FPの私が、住宅ローン特約とは何か、その期限を過ぎるとどうなるかをお伝えしていきます。読み終えたころには、安心してハンコを押せるようになりますよ。

住宅ローン特約は、審査に落ちたときの「保険」

まず、住宅ローン特約が何のためにあるのかからお話しします。

ハウスメーカーと工事の請負契約を結ぶとき、あなたは同時に契約金（手付金）を払います。金額の目安は見積もり額の1割。会社によっては「うちは100万円で」と決まっているところもあります。

では、契約したあとで住宅ローンの審査に落ちたら、どうなると思いますか。

答えは、なかなか冷や汗ものです。家が建てられないだけでは終わりません。契約書の違約金の条項にしたがって、払った契約金がそのまま違約金に充てられます。「お金が借りられなかった」は、契約を白紙にする理由になりません。

それでは怖くて、ハンコなんて押せませんよね。

だから私は営業をしていたころ、お客様にこうお伝えしていました。

「もしローンがダメだったときは白紙に戻せる、という条件をつけます。だから安心して、今月の契約を進めましょう」

この「条件」が、住宅ローン特約です。

住宅ローンの本審査に通らなかったときは、この契約をなかったことにできる。それが特約の中身です。違約金を取られることもなく、払った契約金は手元に戻ってきます。

あなたにとって、とても強い守りの特約なんです。

📌 この章の要点
ローン特約は、審査に落ちたときに契約を白紙に戻し、払った契約金を取り戻すための保険です。ただし、その保険には使える期限があります。

その期限は、いつまで？　答えはあなたの契約書の中

いちばん知りたいのは、ローン特約の期限がいつまでなのか、ですよね。

期限の日付は、売る側と買う側が話し合って決めて、契約書に書き込みます。だから契約ごとに違いますし、あなたの期限はあなたの契約書にしか書いてありません。

この記事を読んでも「あなたの期限」は出てこない、ということです。契約書を開くしかない。ここが出発点になります。

もうひとつ、期限が来たときに何が起きるかも、契約書の書き方によって変わります。

私が営業をしていたころ、請負契約に付けていたのは停止条件という形でした。「住宅ローンの承認が下りたら、この契約の効力が出る」という書き方です。裏を返せば、期限までに承認が下りなければ、契約はそのまま白紙になる。こちらから何か手続きをしなくても、自動で白紙です。

ただし、白紙になる理由は「住宅ローンの審査に通らなかったとき」だけ。「やっぱり気が変わった」では、この特約は使えません。

ここが、特約のもうひとつの顔です。買う側を守る保険であると同時に、それ以外の理由では動けなくする約束でもあります。

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私が停止条件を付けていた理由も、正直に書いておきます。お客様を逃がさないためでした。「ローンがダメなら白紙に戻せます」とお伝えすれば、その場の不安は消えます。それでいて、ほかの理由では解除できない。安心材料をお渡ししながら契約の時期を前に倒して、その月の数字を確定させていたわけです。守るための条項が、同時に売る側の道具にもなる。営業の立場からは、いちばん言いにくい話だと思います。

なお、契約書の書き方はこれだけではありません。期限が来ても自動では白紙にならず、こちらから「解除します」と伝えて初めて白紙になる形もあります。あなたの契約書がどちらなのかは、読んでみないと分かりません。

そして、契約書に書かれた期限の日付は、ひとつとは限らないんです。

まず、ローンを申し込む期限が別に書かれていることがあります。「◯月◯日までに融資を申し込むこと」という決まりです。申し込まないまま日が過ぎると、特約そのものが使えなくなります。申し込みもせずに放っておいた人を守る条項ではありません。

もうひとつ、特約が使えなくなる条件が、別の紙に書かれていることもあります。審査が終わったあとに借入額を変えた、連帯保証人の事情が変わった。そういうときは特約の対象外とします、という確認書が、契約書と一緒に渡されることがあります。

📌 この章の要点
期限の日付は契約ごとに違ううえに、1つとは限りません。申し込みの期限や、特約が使えなくなる条件も一緒に書かれていることがあります。

事前審査に通ったのに、ローン特約が要るのはなぜ？

事前審査に通ってるんだから、そこまで気にしなくてよくない？

それが、ちがうんです。事前審査に通っていても、本審査で結果が変わることはありますよ。

銀行が住宅ローンの審査で見ているのは、ヒト・モノ・カネの3つです。

• ヒト … 勤務先、勤続年数など
• モノ … 建てる家と土地に、担保としてどれだけの値打ちがあるか
• カネ … 年収、ほかの借入の状況など

この3つがそろって、はじめて融資が決まります。ヒトが良くても、モノがダメなら落ちる。そういう仕組みです。

そして事前審査は、3つのうち「モノ」がなくても受けられる審査なんです。まだ土地も間取りも決まっていない段階で受けられるのは、そのためです。

つまり事前審査の承認は、「ヒトとカネはOK。あとはモノ次第」という太鼓判。モノは、本審査で初めて見られます。

しかも本審査では、ヒトとカネももう一度見ます。事前審査のあとに転職した、車のローンを組んだ。そこでマイナスが付くこともあるんです。

だから、事前審査に通っていてもローン特約が要る。ここは省略できないところです。

「まあ、大丈夫だと思いますよ」と言われたら

打ち合わせの席で、営業からよく出てくる言葉です。私も同じことを言っていました。

営業は年収と借入希望額と勤続年数を見て、これまで似た条件の方がどうだったかを思い出しながら話しています。いいかげんに言っているわけではありません。

ただ、その見通しは日付を動かしません。営業が話しているのは「たぶん承認は出る」という予想で、契約書に書いてあるのは「◯月◯日までに承認が出なければどうなるか」という取り決め。予想がどれだけ確からしくても、日付は1日も動きません。

それに、営業から見える範囲にも限りがあります。審査を進めているのは銀行なので、書類が今どこまで進んでいるのかは営業の手元では見えません。ここは、私にも追いかけられませんでした。

聞くのは、この一言でいい

「大丈夫だと思いますよ」と言われた場面に戻ります。ここで返す言葉を、ひとつだけ決めておいてください。

「その言葉、心強いです。そのうえで——もしこの期限までに本審査の結果が出なかったら、私はどうなりますか。それは契約書の第何条に書いてありますか」

契約前なのに、そこまで突っ込んで聞いていいの？

むしろ逆ですよ。営業から見ると「進め方をちゃんと考えている買主だ」というサインに見えます。私のときも、ここを聞いてくださるお客様の案件は、あとでもめませんでした。

この一言がいいのは、理由が3つあるからです。口頭の見通しを契約書の条項に着地させられること。聞いているのが「間に合わなかったときの手順」なので、相手も事実だけ答えれば済むこと。

そして3つ目。すぐに答えられなければ、その場で一緒に契約書を開くことになります。そこまで持っていくのが、この一言の本当の目的です。

📌 この章の要点
事前審査は「モノ」を見ていないので、本審査で結果が変わることがあります。口頭の見通しも日付は動かさないので、さっきの一言をそのまま聞いてください。

契約書は2通ある。土地の契約と、建物の契約

ここまで「契約書」と書いてきましたが、注文住宅では、その契約書がふつう2通あります。

土地を買う売買契約と、家を建てる工事請負契約。相手も違えば、契約する日も違います。

書いてしまえば当たり前の話ですよね。それでも打ち合わせの席では、これがひとつづきの出来事に見えます。

理由ははっきりしています。買う側から見ると、窓口がずっと同じ人だからです。土地を探すのも、資金計画を組むのも、銀行を紹介するのも、間取りを描くのも、同じ住宅会社の営業。土地の契約の席に、その営業が同席することもあります。

同じ人が最初から最後まで隣にいるので、契約が2本あるという感覚が薄くなります。私自身、その「ひとりの窓口」をやっていた側の人間です。だから、この感覚はよく分かります。

ところが、この2本は後ろ盾が違うんです。

土地の売買に不動産会社が仲介で入っていて、ローンもそこから紹介されている。この形なら、ローンが通らなかったときにどうなるかを、契約の前に説明することになっています。

一方、建物の工事請負契約には、そういう決まりがありません。国が作っている請負契約書のひな形にも、ローンの条項は1つも入っていないんです。請負契約書のほうは、ローン特約が入っているかどうかを自分の目で確かめる必要があります。入っているなら、その期限がいつなのかも。

いま手元にある契約書は、土地のものですか。それとも、建物のものですか。資金計画の紙の上では、土地代も建物代も同じ「総額」に並んでいます。でも期限のほうは、契約1通ごとに別々です。

土地を先に契約する進め方をとる方は、2契約分の日付を同時に持つことになります。その順番の話は、こちらにまとめました。

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📌 この章の要点
注文住宅の契約は土地と建物の2通で、期限は1通ごとに付いています。では、間に合いそうにないときは延ばせばいいのでしょうか。

間に合いそうにないときは、「延ばせますか」ではなく手順を聞く

「期限を延ばしたい」と伝えてから書面ができるまでに、間に入る人が何人もいます。

住宅会社の営業が話を聞き、土地を仲介している不動産会社の担当に伝える。その担当が売主に持ち帰り、返事を待つ。会社によっては、いったん結んだ契約の条件を変えることになるので、社内の承認を取り直す手続きも要ります。

契約を作るときに全員が一度通した手続きを、もう一度、頭から通し直す作業なんです。

売主の側から見れば、期限が延びるのは、その間ずっと「売れるかどうか分からない相手」に土地を押さえられ続けるということ。私が間に立っていたときも、その日のうちに返事が返ってきたことはありませんでした。

延ばしてほしいって、誰に言えばいいの？

お願いにするから言いにくいんです。手順を聞く形にしてください。「もし間に合わなかったとき、誰に、いつまでに、何を伝えれば、期限を延ばす書面を作ってもらえますか」。これなら譲歩を求めていないので、契約の席でも聞けますよ。早く聞くほど、間に入る人が動く時間も増えます。

急かされている場面で自分のペースを取り戻す考え方は、「今すぐ決めないと売れます」と言われたときの準備にも書きました。背骨は同じです。

もうひとつ、なぜ期限の管理が後回しになりやすいのかもお伝えしておきます。

契約が終わった直後の営業の手元には、次の仕事が並んでいます。地盤調査の手配、間取りの最終確認、仕様決めの日程、着工前の近隣あいさつ。どれも「進める仕事」です。

ローン特約の期限は、何も起きなければ、何も起きないまま過ぎていく日付です。

私がいた会社で評価されていたのも、契約を取った棟数でした。契約後の期限の管理がうまいことで表彰された人を、私は見たことがありません。誰かがサボっているという話ではなく、そこを見ていない評価のつくりだった、ということです。

予定表に「この日までに本審査の結果を受け取る」と書いてある人と、書いていない人。その日付が目に入る回数は、まるで違います。だからこの日付は、買う側が持ってください。間に合わなかったときにいちばん困るのが、買う側だからです。

延ばすときは、書面に何を書いてもらうか

期限を延ばす合意ができたら、書面に何を書いてもらうかまで見届けてください。ここは、そのまま口に出せる言い方でお伝えします。

「決済日だけでなく、ローン特約の条項に書かれた期限も◯月◯日に変更する、と、その条項を名指しして書いてください」

契約書の日付は、条項ごとに別々に決められています。決済（残代金を払う日）を先に延ばす合意をしても、それでローン特約の日付まで書き換えたことにはなりません。

動かしたい条項そのものを、書面で名指しして変更する。口頭で「じゃあ全部ひと月後で」と話がついたときほど、出てきた書面の文言を読んでください。

📌 この章の要点
延長には、聞き取り・持ち帰り・社内の承認と、人と時間がかかります。気づいた日に動いて、動かしたい条項を名指しで書面に残してもらってください。

「もう期限を過ぎたかも」というときに見る、2つの日付

期限を過ぎて失われるのは、「白紙に戻せる」という選択肢です。その瞬間に契約金が没収される、という仕組みではありません。

ここから先は、契約書に何が書いてあるかで変わります。だから、あなたの結論をこの記事で出すことはできません。代わりにお伝えするのは、見る場所です。

契約書には、ローン特約の期限とは別に手付解除の期限という日付が書かれています。手付金を放棄すれば契約を解除できる、という日付です。ただし、相手が契約を実行に移し始めたあとは、この方法は使えなくなります。

ローン特約の期限と、手付解除の期限。この2つは別の条項に書かれていて、意味も違います。どちらがもう過ぎているのかも、契約書を見ないと分かりません。両方を確認してください。

あわせて、違約金の条項も開いてください。いくら払うことになるのかが書いてあります。覚えがなければ、その場でもう一度見せてもらいましょう。

今日、契約書を開いて、2つの日付と違約金の条項を確認する。そこに何が書いてあるかで、次に誰へ何を相談するかが決まります。

📌 この章の要点
期限を過ぎて失われるのは、白紙に戻せるという選択肢です。手付解除の期限と違約金の条項も別にあるので、どこを開けばいいかを次にまとめます。

ハンコを押す前に、契約書のここを6か所

ここまでの話を、契約書のどこを開けばいいかという形に置き換えます。全部で6か所。どれも打ち合わせの席で、その場で見られるところです。

1. ローン特約の期限の日付。 ◯月◯日という日にちと、第何条かをメモしてください
2. 期限が来たときに何が起きるか。 自動で白紙になるのか、こちらから「解除します」と伝える必要があるのか
3. いつまでにローンを申し込む決まりがあるか。 申し込まないまま過ぎると、特約が使えなくなります
4. 特約が使えなくなる条件。 別紙の確認書に書かれていることがあります
5. 手付解除の期限。 ローン特約の期限とは別の日付です
6. 違約金の条項。 いくら払うことになるのかを見ておきます

6か所とも、答えは契約書の中にあります。あなたが決めることは1つもありません。開いて、書き写すだけです。

2番目と4番目は、読んだだけでは判断がつかないことがあります。そのときは、その場で聞いてください。期限が来たら自動で白紙になるのか、こちらから言う必要があるのか。

書き写したら、その日にちを予定表に入れる。ここまでで終わりです。

ちなみに、いまの時点で期限の日付を思い出せましたか。思い出せないなら、そこが今日いちばんに開くところです。

土地のほうの契約には、契約書とは別に、その土地を調べた結果を読み上げてもらう場面があります。重要事項説明といって、何日前に渡すかまでは決められていません。だから、契約の日にその場で初めて読むことが実際に起きます。「先に送ってください」と言えば届く——その頼み方を、重要事項説明を、契約の日より前に読む方法に書きました。

資金の組み立ては、いま進めている会社とは別にもう1つ

ここまでの6か所は、いま手元にある契約書で確認できます。そのうえで、もう1つだけ。

ローン特約の期限は、借りる額と資金の段取りが決まっていないと意味を持ちません。総額の組み立てを、いま進めている会社の見積もりとは別にもう1つ手元に置いておく。それだけで、契約書の日付が「誰かに言われた日」ではなく「自分の段取りの中の日」になります。

そこで私が長年おすすめしているのが、タウンライフ家づくりです。

希望する条件を1回入力すると、住宅会社に「家づくり計画書」を作ってもらう形です。費用はかかりません。画像の右下に小さく並んでいる3つが、届くものの中身です。

• 間取りプラン — 同じ要望でも、部屋の取り方は会社ごとに違います。来場しなくても、手元で並べて見比べられます
• 資金計画 — 土地代まで含めた総額の組み立てが出てきます。総額が見えると、ローンでいくら借りるのかも決めやすくなります
• 土地探し — 間取りに合う土地を、希望エリアから探した提案を受けられます。土地と建物、2本の契約の段取りを最初から考えられます

先に弱点を書いておきます。

1つ目。届くのは間取りプランと資金計画であって、あなたの契約書のローン特約を確認してくれるサービスではありません。日付の確認は、結局あなたが自分の契約書を開くしかない。ここは代わってもらえません。

2つ目。提案が来るのは、提携している会社の中からだけです。公式が書いているのは全国対応と提携社数までで、あなたの市区に何社いるかは公開されていません。

3つ目。依頼した各社から、メールまたは電話で連絡が来ます。1社に送れば1社から、複数社に送れば複数社から届く、それだけの単純な仕組みです。いま進めている会社があるなら、要望欄にその旨を書いておくと、やりとりが短く済みます。

すでに1社に決めかけている方こそ、総額の比較材料が1つしかないまま契約に進むことになります。この段階でも一度は使っておくのが、私のおすすめです。

✍️ 本気度が伝わる「要望欄」の書き方（コピペOK）

▲赤い枠が要望欄です。ここに、下の文章を貼り付けます。

👇 以下の文章を要望欄にコピーして使ってください。

・注文住宅を検討しています。延べ床は◯坪くらい（家族は◯人です）。
・希望エリアは◯◯市◯◯あたりです。土地は（探している最中です／◯坪の候補があります）。
・予算は総額◯◯◯◯万円までで考えています。
・住宅ローンは◯◯銀行で事前審査を受けたところです。
・土地の契約と建物の契約、それぞれの資金の段取りも書き添えてください。
・すでに進めている住宅会社があります（社名は書かなくて大丈夫です）。他社からのご連絡は簡潔にしていただけると助かります。
・契約までの流れを、日付の入ったスケジュールで教えてください。

最後の1行は、この記事でお伝えしてきた話とつながります。日付の入った予定表を、いま進めている会社の資料と並べて見てみてください。総額の比較材料が、これで2つになります。

📌 この章の要点
ローン特約の期限は、資金の段取りが決まっていないと意味を持ちません。総額の組み立てをもう1つ手元に持つと、契約書の日付が自分の段取りの中の日になります。

まとめ｜期限を決めているのは、あなたの契約書

お伝えしたことを、もう一度並べておきます。

• ローン特約は、住宅ローンの審査に落ちたときに契約を白紙に戻し、払った契約金を取り戻すための保険
• その期限は契約ごとに決めて契約書へ書き込む日付で、人によって違う
• 契約書に書かれた期限の日付は、1つとは限らない
• 事前審査は「モノ」を見ていないので、本審査で結果が変わることがある
• 契約書は土地と建物で2通あり、期限は1通ごとに付いている
• 期限を過ぎて失われるのは「白紙に戻せる」という選択肢。手付解除の期限は、それとは別の条項にある

「ローン特約が付いていますから大丈夫ですよ」と言われる話から始めました。あの言葉は、いいかげんに言われたものではありません。ただ、日付を守る段取りまでは、あの言葉に入っていない。そこだけは、あなたが持ってください。

日付さえ分かれば、打てる手はあります。契約書を開くところから始めましょう。

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マイホームのイロハ

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