30坪平屋の固定資産税は高い？ハウスメーカーと契約前に差がつく4か所

この記事は、住宅に関する有益な情報をFPの視点でわかりやすくお届けすることを目的として作成しています。
この記事には広告が含まれます。

【PR】

こんにちは！このブログも10周年。
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

著書家づくりは「担当者」で9割決まる！元営業マンが明かすハウスメーカーの裏側Kindle Unlimited なら0円で読めます ▶

30坪くらいの平屋を建てたい。そう思って調べていると、「平屋は固定資産税が高い」という話に行き当たります。

同じ30坪なのに、どうして高くなるのか。いくら違うのか。そこが分からないまま、間取りの話だけが先に進んでいきます。

金額が見えないままだと、その差が我慢すべきものなのか、気にしなくていいものなのかを決められません。しかも固定資産税は、家が建ってしまってからでは動かせません。

この記事では、30坪の平屋と2階建てを1本の試算で並べます。差がつく場所は4つあります。そして、建てて4年目に届く納税通知書が、なぜ急に増えるのか。

読み終わるころには、毎年払う金額の中身を自分で分かったうえで、間取りの打ち合わせに進めるはずです。

30坪の平屋の固定資産税は、2階建てより年2万円ほど高い

先に、30坪の平屋の固定資産税がいくらになるかを出します。同じ延床30坪・同じ木造で、平屋と総二階（1階と2階が同じ大きさの、四角い2階建てのことです）を並べた試算です。

表の「1年目」は、家が建った翌年です。建てた年には、建物の分はまだかかりません。その年の1月1日に建っている家が、その年の対象になるからです。

ひとつ、言葉の整理をさせてください。毎年1枚だけ届く納税通知書には、じつは税金が2つ載っています。固定資産税と、都市計画税です。名前は2つでも、請求は1枚にまとめて来ます。ふだん私たちが「固定資産税」と呼んでいるのは、この2つを足した金額のことです。上の表の金額も、2つを足したものです。

平屋と2階建ての差は、減額を受けている3年間で年2.0万円。4年目からは年3.4万円に広がります。

年2万円ならまだしも、4年目の3.4万円ってなんで増えてるの？

そこが今日いちばんお伝えしたいところです。3年で割引が切れるからで、詳しくは後半で。

もうひとつ、表の見方を。ここでは土地を同じ広さにそろえました。実際には、同じ延床でも平屋のほうが広い敷地が要ります。土地の話は後半でまとめて扱いますので、いまは建物の差だけを見てください。

この記事の立場を、ここで書いておきます。私は、税金のために平屋をやめろとは書きません。月に直せば数千円です。何百万円をかけて建てる家の形を、月数千円で変える人はいません。

では、この記事を読む意味はどこにあるのか。「知らずに払う」と「知って選ぶ」は、まったく違うからです。

なお、建てるときにいくらかかるか（総額）と、建ってから毎年いくら払うか（固定資産税）は、まったく別の話です。建築費のほうが気になる方は30坪の平屋の総額は本体工事費の1.22〜1.36倍！へどうぞ。

📌 この章の要点
この表の差は、平屋の建物の評価を高く置いたところから生まれています。その評価を、誰が、何を見て決めているのか。ここから先が本題です。

固定資産税の金額を決めているのは、打ち合わせの席にいない人

営業をしていた頃、打ち合わせでよく聞かれたのが「平屋って税金高いんですよね？」でした。正直に言うと、私はその場で金額を答えられませんでした。

答えられなかったのには、理由があります。まずは、そもそも誰があの金額を決めているのかから見ていきます。

引き渡しのあと、市町村の人が家を見にくる

家を建てた人が固定資産税を自分ごととして意識するのは、たいてい引き渡しのあとです。市町村から連絡が入り、職員が完成した家を見にきます。これが家屋調査です。この調査をもとに市町村が評価額——税金の計算のもとになる、その家の値打ちのことです——を決め、そこから毎年の税額が計算されます。

調査そのものは、長い時間がかかりません。玄関で挨拶をして、図面を手にひと通り見て、質問がいくつかあって終わりです。引っ越しの片づけの最中にやってくるので、役所から来た人が家の中を歩いて帰っていった、という記憶しか残らないこともあります。

けれど、あの30分ほどで見られているのは、その家がどんな材料を使って、どれだけの手間をかけて造られたか、です。評価は「この家をもう一度同じように建てるとしたら」という考え方で、材料ごとに点数を積み上げて出します。固定資産税は、家の値段ではなく、家の造りにかかります。

打ち合わせのテーブルで、税金の話は出てこない

間取りの打ち合わせで「中庭がほしい」「屋根に表情をつけたい」という希望が出ると、営業も設計も、すぐに金額の話になるんです。「そこを出すと基礎が増えるので、これくらい上がりますね」「屋根を分けると板金が増えます」。そこまでは、その場で数字が出てきます。

でも、その形が毎年の固定資産税をどう動かすかは、話題になりません。意地悪をしているわけではなく、理由は3つあります。

ひとつめは、税額が決まるのが引き渡しのあとだから。評価額を決めるのは市町村で、その調査は家が建ってからです。契約前の段階では、確定した税額は世の中のどこにも存在していません。

ふたつめは、住宅会社がその金額を出す立場にないから。見積書に載せられるのは、その会社が自分で責任を取れる金額だけです。市町村が後から決める税額を「たぶんこれくらいです」と書いてしまえば、外れたときにトラブルになります。見積書は「引き渡しまでの支払い」の書類です。そのあと毎年払い続けるお金は、そこには載りません。

みっつめは、契約までのスケジュールに、その話をする枠がないから。土地を押さえて、間取りをまとめて、資金計画を通して、と進む中で、営業の頭を占めているのは「いつ契約できるか」です。営業個人の良し悪しではなく、会社が営業をどう評価するかの問題だと、私は思っています。

見積書を受け取ったら、上から下まで探してみてください。固定資産税の行は、どこにもありません。

そして、家屋調査の日に見られる家は、もう完成しています。調査の日にできることは、何もありません。

え、じゃあ調査の日に何か気をつけたら安くなったりする？

ここは何もありません。見に来ているのは、もう建ってしまった家ですから。効いているのは、その半年前に図面へ引いた線のほうです。だから固定資産税の話は、まだ図面が動くうちにしておく意味があるんです。

📌 この章の要点
打ち合わせでこの話が出てこないのは、仕組みの問題です。担当者を責めても出てきません。だから固定資産税は、自分で先に知っておくものだと私は考えています。

平屋の基礎と屋根は、2階建てのおよそ2倍

材料と手間の量は、平屋と2階建てでどれくらい違うのか。数字で見てみます。

延床30坪をぜんぶ1階に並べると、家がのっている地面の面積も、その上をおおう屋根の面積も、2階に積んだ場合の倍になります。ここでいう基礎は、建物を支える、地面と家のあいだのコンクリートの部分のことです。

• 基礎がのる面積（建築面積）… 平屋 99.17㎡ ／ 総二階 49.59㎡ で2.00倍
• 屋根（真上から見た面積）… およそ2倍
• 外壁 … 2階建てのほうが約1.4倍広い

3つめだけ、向きが逆です。外壁は、むしろ2階建てのほうが広い。それでも平屋のほうが評価が高くなるのは、基礎と屋根の”量”がそれだけ増えるからです。

構造の話も1つだけ。同じ形でも、鉄骨や鉄筋コンクリート造は木造より評価が高くなります。ただ、30坪の平屋を木造以外で建てる方はそう多くないので、この記事は木造で話を進めます。

💰 不動産FPカルタの解説

建物の評価額は、建ててから年数が経つほど下がっていきます。下がりきるまでの年数は、木造で25年、鉄筋コンクリート造で60年。木造のほうが早く下がる、という差があります。
ちなみに、どれだけ古くなっても評価額はゼロになりません。最後は一定のところで止まって、そこから先は下がらない仕組みです。

平屋と2階建て、どちらが安いのかをもっと広く比べたい方は、平屋と2階建てどっちが安い？28坪vs32坪でFPが検証！実は土地がネックもあわせてどうぞ。

📌 この章の要点
同じ30坪を1階に並べると、地面につく面と屋根が増えます。平屋の税額が重くなるのは、その算数の結果です。どの会社で建てても、ここは変わりません。

同じ30坪の平屋でも、形が変われば評価は変わる

ここからは、同じ30坪の平屋どうしを比べます。真四角の家と、どこかを凹ませた家。使う材料の量は、同じになりません。

真四角とL字、外周は10%変わる

30坪はおよそ100㎡なので、キリのいい100㎡で見てみます。10m×10mの真四角なら、外周は40.0mです。同じ広さのまま、角をひとつ凹ませてL字にすると、外周は44.0m。10%伸びます。

外壁も、基礎の立ち上がりも、その分だけ増えます。逆に言えば、凹凸を減らして外周を短くしておけば、余計な加点は作らずに済むわけです。

外周を短くするのと同じ理屈で、床そのものを見直す手もあります。「30坪」という数字にこだわりすぎず、廊下を減らして効率よくまとめる。床が減れば、使う材料も手間も減ります。廊下・玄関ホールなしで28坪に3LDKを収めた間取り図が、平屋28坪でこの広さは反則！廊下・玄関ホールなしの3LDK間取り図にあります。

屋根は、形が複雑になるほど手間と材料が増える

屋根も、外周と同じです。同じ30坪の平屋でも、谷や棟が増えるほど、切ったり納めたりする手間が増え、使う材料も増えます。

屋根をシンプルにしたいけれど、見た目が心配。そう思われた方は、平屋の切妻屋根はダサい？おしゃれに化ける2つの正解スタイルをご覧ください。

境目は「家と一体になっているか」

評価に入るのは、家そのものだけではありません。設備も入ります。

境目は、その設備が家と一体になっているかどうかです。天井に埋め込んだエアコン、床下に入れた床暖房、壁に造り付けた家具は、家と一体のものとして家屋の評価に入ります。後から買ってきて置いた家具や、壁に掛けただけのエアコンは入りません。

ここを「引き渡しのあとに付ければ課税されない」と読まないでください。境目は付けた時期ではなく、工事で家に組み込んだかどうかです。引き渡しのあとに工事をして埋め込めば、家屋の評価に入ることがあります。

そして、どこまでを家屋に含めるかを最終的に判断するのは、調査に来る市町村です。

ただ、ここで正直なことを書いておきます。税額を理由に間取りを変えた方を、私はほとんど見ていません。私が営業をしていた頃、打ち合わせで人が本気で悩むのは、日当たり、収納、動線、そして総額でした。毎年の税金は、そのどれよりも順位が下です。それは自然なことだと思います。

じゃあ結局、真四角にしとけってこと？

いいえ。真四角にしろとは言いません。言いたいのは、「中庭をつくると毎年これくらい増える」と分かったうえで中庭をつくってください、ということだけです。

形は、図面が動いているうちなら何度でも変えられます。選び直せるのは、契約して工事が始まるまでです。

📌 この章の要点
差がつくのは、外周・屋根の形・家と一体の設備の3つ。

土地は200㎡を1㎡でも超えると、超えた分がちょうど2倍

建物の話は、ここまでです。次は土地に移ります。さきほどの表では、平屋も2階建ても同じ広さの敷地にそろえて計算しました。実際はそうなりません。

家が建っている土地は、税金の計算に使う金額を小さくしてもらえます。小さくなるのは200㎡（およそ60坪）まで。ここは6分の1になりますが、200㎡を超えた部分は3分の1で、効きが半分に落ちます。

そして、この土地の割引に期限はありません。建物の半額は3年で終わりますが、土地のほうはずっと続きます。

境目の効きは、1㎡あたりで見るとはっきりします。土地の評価額を1㎡6万円と置くと、200㎡以内の部分は1㎡あたり年200円。200㎡を超えた部分は、同じ1㎡が年400円。ちょうど2倍です。

これは1㎡6万円と置いた場合の金額です。地価が2倍の土地なら、上乗せも2倍になります。

建ぺい率というのは、その敷地に建物を建てていい割合のことです。土地のチラシには「建ぺい率60%」のように書いてあります。60%なら、100㎡の土地に建てられるのは60㎡まで。

では、30坪の平屋を建てるのに、どれくらいの敷地が要るのか。建ぺい率から逆算すると、こうなります。

建ぺい率50%だと198.3㎡で、200㎡のぎりぎり内側です。駐車場をもう1台分（約15㎡）足すだけで超えます。といっても、超えた15㎡分の上乗せは1㎡あたり年200円ですから、年3,000円ほど。驚く額ではありません。ただ、これは土地を買った時点で決まってしまう数字です。

💰 不動産FPカルタの解説

ここまで都市計画税を込みで計算してきましたが、この税金を課していない市町村もあります。かかるかどうかは、その土地が市街化区域の内側かどうかで変わります。気になる土地が見つかったら、市町村の窓口で聞くのがいちばん早いです。
なお、都市計画税のほうも同じ形で軽くなります（200㎡までが3分の1、超えた部分が3分の2）。2つとも境目でちょうど倍になるので、上の1㎡あたりの金額も倍になります。

自分の土地が何坪要るかは、平屋の土地探しは50坪で足りる？契約前にハウスメーカーへ渡す数字3つにまとめています。

📌 この章の要点
土地を見に行くときは、広さと値段だけでなく、建ぺい率も一緒に控えてください。同じ30坪の平屋でも、建ぺい率の低いエリアほど、必要な敷地は200㎡の外へ押し出されます。

新築の3年間だけ、家の税金は半分になる

土地の割引はずっと続きます。一方、建物の割引には期限があるんです。新しく建てた家は、建物にかかる固定資産税が3年間だけ半分になります。表の1〜3年目の金額にも、この割引が入った状態です。

もうひとつ、期間が延びる家があります。長期優良住宅です。長く住み続けられる家として認定を受けた住宅のことで、断熱や耐震、メンテナンスのしやすさに基準があり、着工の前に申請します。取れるかどうかは会社と仕様で変わるので、打ち合わせで「うちは長期優良を取りますか」と聞けば、その場で答えが返ってくるはずです。この認定があると、半分になる期間が3年から5年に延びます。

（この減額の対象になるのは、2031年3月末までに新築された住宅です。広さは40㎡以上240㎡以下で、30坪＝99.17㎡はこの中に収まります。いまから建てる家なら、まず外れません。）

この割引が効くのは、2つのうち固定資産税のほうだけです。都市計画税は、最初から最後まで同じ金額がかかり続けます。だから3年が終わっても、納税通知書がまるまる倍になるわけではありません。

長期優良住宅については、もうひとつ知っておいてほしいことがあります。一般の3年間の減額は、こちらから何もしなくても適用されます。知らなくて損をすることはありません。

一方で、長期優良住宅の「5年間」のほうは、期限までに申告することが要件です。認定を取っただけでは延びません。新築された日から、新しく固定資産税がかかる年度の初日が属する年の1月31日までに、書類を添えて申告書を出します。

営業をしていた頃を振り返ると、長期優良の認定を取ったお客様に、この申告の話まで伝えられていたかどうか、正直あやしいです。

延びる2年分がいくらになるかも出しておきます。さきほどのモデルなら、平屋で19.6万円。評価額が高くなりやすいぶん、平屋のほうが延長の効きは大きくなります。

📌 この章の要点
3年間の割引は、黙っていても付きます。自分で動く必要があるのは、長期優良住宅の5年のほうだけ。そして半分になっているのは、納税通知書に載る2つの税金のうち、片方だけです。

4年目、同じ家のまま納税通知書が1.5倍になる

減額は、4年目に届く納税通知書から外れます。毎年春ごろ、市町村から届くあの紙です。家も暮らしも去年と同じなのに、金額だけが変わって届きます。

さきほどのモデルで見てみます。

建物の税額は、14.0万円 → 23.8万円。1.70倍です。
土地を含めた合計は、17.96万円 → 27.76万円。約1.55倍。
（表では、この2つを約18.0万円・約27.8万円と丸めています）

2倍にならないのは、半分になっていたのが固定資産税の側だけだからです。

増える金額のほうが、たぶん分かりやすいと思います。4年目に増えるのは、平屋で年9.8万円。月にすると約8,200円です。平屋と2階建ての差（年3.4万円）より、ずっと大きい。

しかも、この日程を前もって知らせてくれる相手がいません。住宅会社の説明は引き渡しで終わり、市町村は決まった通知を送るだけ。「3年後に上がりますよ」と言う人が、この流れのどこにもいないんです。

もうひとつ、時間のズレがあります。住宅ローン控除との重なりです。

2030年末までに入居する新築なら、住宅ローン控除は13年間続きます。固定資産税の減額が終わるのは、その4年目。ローン控除がまだ8年ぶん残っているうちに、固定資産税のほうだけが先に本来の額へ戻ります。

入居の年がずれても、この順番は変わりません。年だけがずれます。

では、そのあとは年数とともに安くなっていくのか。そう単純でもありません。

建物の評価額を見直すのは、毎年ではなく3年に1度です。年数が経てば下がる仕組みなのですが、資材と職人さんの人件費がここまで上がると、その下げ幅を値上がりが打ち消してしまいます。建て替えたわけでもないのに評価額が上がることはないので、経年による下げ幅より値上がりが大きければ、そのぶん前年の評価額のまま据え置かれます。

なお、平屋と2階建ての差のほうは、4年目以降で年3.4万円。評価額が下がっていけば、この差も少しずつ縮んでいきます。

4年目に上がることが先に分かっていれば、その分は3年間のうちに家計へ組み込んでおけます。この記事で4年目の金額まで出したのは、そのためです。

毎年かかり続けるお金は、税金だけではありません。修繕費のほうを比べた記事もあります（→平屋と2階建て、老後に効くのは階段ではなく修繕費！）。

📌 この章の要点
4年目に変わるのは金額だけで、税率も家も去年のままです。3年間の割引が、決められたとおりに終わった結果です。

会社が変われば、出てくる図面の形も変わる

4年目の段差は、もう動かせません。動かせるのは、その手前——記事の前半で書いた「形」のほうです。

ただ、ひとつ困ったことがあります。凹凸を減らす。屋根をシンプルにする。どれも、実際に線を引くのは住宅会社の設計です。しかも前に書いたとおり、その打ち合わせで税金の話は出てきません。

打つ手はあります。複数のハウスメーカーに、同じ条件で間取りプランを出してもらうこと。同じ30坪の平屋でも、会社によって出てくる形は違います。

凹凸の少ない案を選べ、という話ではありません。形の違う図面が何枚か並んで初めて、「この中庭を選ぶと、毎年これくらいの側に寄る」と分かったうえで決められるようになります。

私が長くおすすめしているのが、タウンライフ家づくりです。

希望する条件を1回入力すると、提携している住宅会社が「家づくり計画書」を作って送ってきます。届くのは、公式に登録のある「1,300社以上」の会社の中からだけで、自分の市区に何社いるかは公開されていません。画像の右下に小さく並んでいる3つが、届くものの中身です。

間取りプランは、入力した条件で描かれた図面です。同じ30坪の平屋でも、会社ごとに形の違う図面が並びます。この記事の用事は、ここにあります。

資金計画は、建物と土地を合わせた総額と、月々の返済の見込みです。

土地探しは、その間取りが入る土地の情報です。

✍️ 本気度が伝わる「要望欄」の書き方（コピペOK）

▲赤い枠が要望欄です。ここに、下の文章を貼り付けます。

👇 以下の文章を要望欄にコピーして使ってください。

平屋を希望しています。
・延床は◯坪くらい（家族は◯人です）
・できるだけ凹凸の少ない、四角に近い形でお願いします
・屋根も、できるだけシンプルな形が希望です
・敷地は◯坪くらいを考えています（建ぺい率◯%のエリアです）

最後の1行は、さきほどの200㎡の話とつながります。建ぺい率を書いておけば、届いた土地の情報をご自分の物差しで確かめられます。

なお、「税金が安くなるプランをください」と書く必要はありません。会社はそういう出し方をしませんし、そう頼まなくても、凹凸の少ない形が希望だと、図面に反映してもらえるよう要望欄に書いておきます。

最後に、正直なところをもう一つ書いておきます。届くのは間取りプランであって、税額の見積もりではありません。税額を決めるのは市町村で、それは家が建ってからです。ここでできるのは、図面の形を自分で選べる状態を作っておくことまでになります。

形を選ぶには、比べる相手が要ります。それができるのは、契約より前だけです。

よくある質問（Q&A）

Q1. 30坪の平屋だと、毎年いくらくらいの固定資産税を見込んでおけばいいですか？

A. この記事の試算では、土地と建物を合わせて、減額を受けている3年間で年18万円ほど、4年目からは年28万円ほどです。ただし建物の評価額も土地の評価額も市町村が決めるので、お住まいの地域と土地の値段で変わります。

Q2. 30坪の平屋で、評価額に効くのはどこですか？

A. 同じ30坪でも、凹凸を減らして外周を短くすると、外壁も基礎の立ち上がりも減ります。屋根の形も、複雑になるほど手間と材料が増えます。

Q3. 長期優良住宅にすれば5年に延びると聞きました。何かしないといけませんか？

A. 申告が要ります。新しく固定資産税がかかる年度の初日が属する年の1月31日までに、書類を添えて申告書を出す必要があります。認定を取っただけでは延びません。

Q4. 敷地が200㎡を超えたら、土地の税金は全部2倍になりますか？

A. いいえ、超えた部分だけです。200㎡までの分はそのままで、はみ出した㎡数にだけ倍の税額がかかります。

まとめ

はじめに書いた、差がつく4つの場所をおさらいします。

1. 平屋にするか、2階建てにするか（基礎と屋根の量）
2. 同じ平屋の中の形（外周の凹凸、屋根の形、家と一体の設備）
3. 土地の広さ（200㎡の内側か、外側か）
4. 長期優良住宅の認定と、1月31日までの申告

選べないのは、4年目だけです。このモデルでは、同じ家のまま納税通知書が約1.55倍になります。ただ、来ることが分かっている段差なら、届く前に家計へ入れておけます。

税金が高いのは、その分だけ材料と手間を使った家だからです。屋根も基礎も、平屋はそれだけ多く要ります。

同じ年3.4万円でも、気分はまるで違ってきます。「あの中庭のぶんだ」と分かって払うのか。納税通知書を見て「なんでうちはこんなに高いんだろう」と、毎年もやもやするのか。払う金額は変わらなくても、納得だけは先に手に入ります。

後悔するのは、引き換えがあったことを後から知った人のほうです。

金額そのものより、知らないまま形が決まっちゃうほうがイヤだな…。

平屋は税金が高いから…と、それだけで夢をあきらめてほしくありません。あなたの平屋づくりが、納得のいくものになるよう応援しています！