平屋ZEHの費用は元が取れる？35年後にプラスで終わる条件を不動産FPが試算

この記事は、住宅に関する有益な情報をFPの視点でわかりやすくお届けすることを目的として作成しています。
この記事には広告が含まれます。

【PR】

こんにちは！このブログも10周年。
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

著書家づくりは「担当者」で9割決まる！元営業マンが明かすハウスメーカーの裏側Kindle Unlimited なら0円で読めます ▶

ZEH（ゼッチ）とは、Net Zero Energy House の略で、1年間に使うエネルギーの収支を、おおむねゼロ以下にする家のことです。断熱と省エネで使う量を減らし、太陽光などで作る量を増やす。高断熱・高気密、省エネ設備、創エネの3つで成り立っています。

なぜ、こんな規格が必要になったのか。2025年4月以降に着工する新築住宅には、省エネ基準への適合が義務づけられました。国は2030年度以降の新築について、ZEH水準の確保を目指す方針も示しています。基準は、いま段階的に上がっていく途中なんです。

だから、いま平屋の見積もりを取れば、ZEHという言葉はどこかで出てきます。平屋の提案で私が何度も聞いてきたのが、「屋根が広いから太陽光をたくさん載せられますよ」という説明です。これ自体は事実です。 ただ私がその紙で先に見るのは、書いてある金額より、入っていないもののほうなんですよね。

ZEHにすると300万も400万も高くなるって見かけたんだけど、元は取れるの？

条件つきでしか答えられないんです。私が計算すると、前提を1つ動かしただけで、答えのプラスとマイナスが入れ替わってしまうので。

先に、この記事の結論を置いておきます。

平屋のZEHは、何にいくらかかっているのか

太陽光の金額は、はっきり言えます。2025年に設置された住宅用太陽光（10kW未満）のシステム費用は、新築で28.9万円/kW。販売店の相場感ではなく、経済産業省の調達価格等算定委員会の集計値です。逆算すると、6kWで約173万円、8kWで約231万円。

残りは、断熱材とサッシの仕様アップ、省エネ設備、HEMS（エネルギーの使用量を見える化する機器）。ここは会社と仕様で大きく動くので、上乗せがこの4つでできているという形だけ覚えておけば十分です。

「屋根が広いから太陽光を載せやすい」の、その裏側

同じ延床面積の2階建てと比べて平屋は屋根が広く、6〜8kW級を積みやすい。ここは本当です。ただ、屋根が広いということは、その下の基礎も同じだけ広いということでもあります。平屋は基礎面積・屋根面積が2階建ての約2倍。どちらも工事費のウェイトが大きい部位なので、平屋の坪単価は1〜2割ほど割高になります。創エネで有利になる前に、建築費のほうが先に上がっているわけです。屋根が広いことと基礎が広いことは、もともと同じ一つのことなんですよね。

だから効いてくるのが、切り分けです。見積もりが上がったとき、「ZEHにしたから上がった分」と「平屋という形にしたから上がった分」は別のお金。この2つを分けて説明する営業を、私はあまり見たことがありません。分ける動機が、会社側にないからです。

聞いたら教えてくれるもの？

最初から分けて出す会社は少ないですが、聞かれれば出せます。分けてもらった時点で、判断の材料が一段増えますよ。

📌 この章の要点
平屋は、ZEHにする前から高い。では、そのZEHぶんの上乗せは、35年でいくらの買い物になるのか。

分けてもらった「平屋という形にしたから上がった分」のほうは、ZEHとは別の場所で決まっています。基礎と屋根が2倍あること、土地が2階建ての倍要ること、屋根の形で30年目の金額が変わること。平屋という形そのもので、総額がどこまで上がるかに、その6つを並べました。ZEHの計算に入る前の、土台の数字です。

その350万円は、35年で「回収可能」なのか

ZEH仕様への上乗せを、ここでは仮に350万円と置きます。置き方さえ見ていただければ、ご自身の見積もりの数字に差し替えられるはずです。

「月々1万円ちょっとですよ」と言われたら

「月々1万円ちょっとしか変わりませんよ」——変動金利の場合、この説明は嘘ではありません。計算は合っています。問題は、その1万円ちょっとを35年払うといくらになるか、のほう。350万円のつもりで決めた仕様が、変動でも約436万円、フラット35なら約590万円の買い物になります。

この総額は、その場で出せます。月々いくら増えるのかを聞いて、420（35年×12か月）をかけるだけ。提案書に総支払額の欄がなければ、自分で埋めてしまえばいい話です。あなたのもらった紙に、この欄はありましたか。

太陽光が返してくれるお金は、5年目に半分近くまで落ちます

2026年度に認定を受ける住宅用太陽光（10kW未満）の買取価格は、1〜4年目が24円/kWh、5〜10年目が8.3円/kWh。定番だった「11年目の卒FITで落ちる」ではなく、5年目にもう落ちます。

6kWで試算すると（前提はすべて下の表のキャプションに書きました）、年間のメリットは1年目が202,260円＝月16,855円、5年目は127,746円＝月10,646円。ただし、この合計は売電収入を足した数字です。売電を除いて「光熱費が減った分」だけを取り出すと、1年目でも月7,615円、5年目で月7,513円。提案書に並ぶ大きな数字の半分近くは、光熱費の削減ではなく売電収入で、しかもそれは最初の4年間の話なんです。

そして、「光熱費ゼロ」にはなりません。ZEHの一次エネルギー消費量の算定対象は冷暖房・給湯・換気・照明の4つで、家電と調理は入っていない。冷蔵庫もテレビも炊飯器も、計算の外にいます。

じゃあ提案書のあの数字、わざと盛ってるってこと？

いえ、売電も収入ですから、足すこと自体は正しいんです。ただ「減った光熱費」と「売って得たお金」は、家計の中では性質が違います。

どう違うの？

売電の単価は国が決めていて、5年目に勝手に下がります。自分では守れないお金なんですよ。

35年後の答えは、前提を1つ動かすだけで符号が変わります

350万円の返済、太陽光と断熱が返してくれるお金、補助金、途中で来る設備の更新費。全部ひとつの表に入れて35年を追いかけ、基準の置き方から前提を1つずつ動かしました。

基準の行は、10年後 +141.8万円 → 20年後 +68.4万円 → 35年後 +26.0万円と動きます。並べたどの条件でも山の形は同じで、いちばん高いのは10年目。1〜4年目の高い売電単価と初年度の補助金でつくった貯金を、5年目以降の利息と更新費で削っていく形です。「長く住むほど得になる」という直感は、ここでは逆に働きます。

見ていただきたいのは4行目と5行目です。動かしたのは設備の更新費だけ。パワーコンディショナーの交換費は、調べると1回25万〜60万円、屋根を触るときのパネル脱着費も15万〜40万円と開きます。出典はどれも売る側・工事をする側のページで、公的な集計は見当たりません。だからこの費目に「正しい金額」は置けない。安いほうへ寄せれば+66万円、高いほうへ寄せれば−29万円。黒字と赤字が、この一項目だけでひっくり返ります。

つまり「35年後に26万円プラスです」という言い方は、私の試算でもできません。できるのは、どこで符号が変わるのかを見せることだけ。この記事が「いくら得か」を当てにいかないのは、そのためです。

もうひとつ、金額を出せなくても断定できることがあります。時間です。パワーコンディショナー（発電した電気を家で使える形に変える機器）の実務上の寿命は10〜15年。一方、その費用を乗せたローンは35年。15年後の残債は、元本の62.6%（変動）〜70.5%（フラット35）です。機器の寿命が来ても、その機器の借金は7割方残っている。ここが、私がこの手の設備をいちばん怖いと思うところなんです。

回収できるかどうかは、家の性能ではなく、あなたがどう借りて、どの前提で計算したかで決まります。

💰 不動産FPカルタの解説

投資回収シミュレーションを見せられたとき、私が最初に探すのは金額ではなく、3つの空欄です。①ローンの利息が入っているか。②売電単価が、何年目にいくらへ落ちる前提か。③設備の更新費が、いくらで入っているか。

この3つが同時に埋まっている表には、まだ出会えていません。3つとも空いている紙は、契約を後押しするための資料であって、あなたの家計の資料ではないと考えたほうがいいです。

📌 この章の要点
350万円は、借りた時点で436万円か590万円。貯金のピークは10年目です。では、35年後の符号を決めているのは何なのか。次で3つに絞ります。

符号を決める3つと、伸びしろを決める1つ

さきほどの表で、動かすとプラスとマイナスが入れ替わったのは3つでした。ここが、判断の順番になります。

大事なのは、4つ目が符号を変えないことです。控除がゼロでも、上の3つが揃っていれば基準の行（+26.0万円）のまま。だから見る順番は、まず3つ。そのうえで4つ目で伸ばす、になります。

その4つ目を補足しておきます。ZEH水準にすると、子育て世帯・若者夫婦世帯の住宅ローン控除の借入限度額が、省エネ基準適合住宅より1,500万円広がります。控除率0.7%を13年かけて、上乗せの上限は136.5万円。ただし「上限」の言葉どおり、限度額いっぱいまで借りて13年間その残高と所得税額を維持できた場合の話です。借入額が小さい人ほど、136.5万円は縮みます。

なお、表に置いた補助金は条件に数えていません。年度ごとに名前も額も変わる数字だからです。確かめるべきなのは額ではなく、自分が対象に入るのかどうかのほうですね。

3つのうち1つでも外れそうなら、ZEHをやらない、あるいは最小限にとどめる。それでいいです。とくに借入額が住宅ローン控除の限度額に届かない人、フラット35のような固定金利で借りる予定の人、太陽光を積む予定がない・積めない土地の人は、無理に条件を追いかけないほうが家計は楽になります。

ただ、この選択肢が打ち合わせで出てくることは、あまり期待しないでください。ZEHをやめれば見積もりは350万円下がります。会社の受注額も、そのぶん下がる。担当者の評価に直結する数字ですから、「やめる」は提案の形になりにくいんです。

3つ全部そろってる人なんて、そんなにいる？

多くはないです。ただ、そろっていないと先に分かったほうが、話は早いんですよ。

早いって、どういうこと？

「やるかやらないか」から「どこまでやるか」へ、話が切り替わりますから。

💰 不動産FPカルタの解説

提案書では、補助金を初期費用から先に差し引いた「実質負担額」が主役の数字になります。私が営業をしていた頃も、同じ形の紙を使っていました。引いたあとの数字のほうが大きく、太く印刷されている。あの紙を出すと、場の空気がふっとゆるむんです。私はそれを「納得していただけた」と受け取っていましたが、いま思えば、まだ手元に入っていないお金で安心してもらっていただけでした。

補助金は、交付決定を待たないと確定しません。担当者が意地悪をしているのではなく、本部の資料がそういう設計になっている。問い詰めても直らないので、引き算をする前の数字は、ご自身で押さえておいてください。

太陽光を載せられない土地なら、どうなりますか

2026年度時点の制度では、国土交通省のみらいエコ住宅2026事業に、いちばん手厚い区分でも太陽光などの再エネ要件を満たさなくてよい、という例外があります。対象は「多雪地域」と「都市部狭小地等」の2つ。ところが、その都市部狭小地等の定義には、こう書かれています。

敷地面積が85㎡未満の敷地である地域をいいます。（住宅が平屋の場合を除く）

狭い土地に平屋を建てる人は、この例外から外れます。経済産業省のZEHの定義でも都市部狭小地から平屋は除かれていて、扱いは一致しています。太陽光なしで認められるのは、垂直積雪量100cm以上の多雪地域だけ。いちばん広い屋根を持っている平屋が、太陽光を免除される側には入れてもらえないわけです。

太陽光を載せなくても申請できる区分は、別に残っています。ただ調べる順番は、額よりも先に、①自分が対象の世帯に入るか、②建てる会社が国への登録を済ませているか、③その年度の受付がまだ残っているか（予算の上限に達した時点で締め切られます）。この3つです。

うち土地が狭いから太陽光は載らないんだけど、それでも一番大きい補助金がもらえるって見たよ。

そこ、平屋だけ扱いが違うんです。定義そのものに「住宅が平屋の場合を除く」と書かれていて、外れてしまいます。

えっ、じゃあ狭い土地に平屋を建てるのは、そもそも損ってこと？

補助の面では不利です。ただ、断熱とサッシの効きは土地の広さと関係ありません。お金をかける先を、そちらへ寄せる判断ができますよ。

📌 この章の要点
符号を決めるのは、借り方・日射・更新費の3つ。住宅ローン控除は、符号ではなく伸びしろを決めます。そして狭い土地の平屋は、太陽光を免除してもらえる側に入っていません。

ZEHで「今しか買えないもの」と「後からでも買えるもの」

今しか買えないもの。壁の中の断熱材、気密の施工、サッシ、壁や床下を通る配管。そして家が建つ場所。あとから壁を開けて入れ直すものではありません。

後からでも買えるもの。太陽光パネル、蓄電池、V2H。屋根の上と駐車場に載せる機械です。

そして借入枠は有限です。設備に使った枠は、断熱や耐震、そもそもの土地に使えたはずの枠から取っている。買い直せないものから埋めるのが順番ですよね。当たり前のようですが、打ち合わせはたいていこの逆から進みます。あなたの見積書では、いま設備にいくら割り当てられていますか。

断熱にお金かけても、見た目は何も変わらないんだよね。

そこなんですよね。だから真っ先に削られる。でも、削った断熱だけは、あとから壁を開けて入れ直せないんです。

• 断熱・気密・サッシは、いまの予算で上げられるところまで上げる
• 太陽光は、日射条件と受け取れる補助金が揃うなら新築時に。揃わないなら見送ってよい
• 蓄電池・V2Hは、新築時に本体を買う必要はない

後から効いてくるお金にも、ひとこと。固定資産税は、屋根材と一体になったパネルなら家屋の評価額に含まれますが、架台に載せる一般的な形で出力10kW未満なら、設備としての課税対象にはなりません。減税のほうは、長期優良住宅の認定を取れば減額が5年度分（一般の新築住宅は3年度分）、税額が1/2に。ただし効くのは居住部分の床面積120㎡相当分までで、床面積の大きい平屋は超えた分に効きません。「半額になります」と単純に言えないのは、ここなんです。

V2Hや蓄電池を勧められている方は、機器そのものの損得をV2Hで後悔する人の共通点は「買った時期」にまとめました。

📌 この章の要点
壁の中と窓は、今しか買えません。屋根の上と駐車場の機械は、5年後でも買えます。

まとめ：平屋ZEHは「するかどうか」ではなく「どの前提で成立するか」

次の打ち合わせで動かせる順番に、並べ直します。

1. 見積もりが上がった原因を、「ZEHだから」と「平屋だから」に分けてもらう
2. 月々いくら増えるかを聞いて、420をかける（350万円なら、変動で約436万円、フラット35で約590万円）
3. 回収シミュレーションに、利息・5年目の売電単価・設備の更新費が入っているか見る。入っていなければ、いくらで計算したのかを聞く
4. そのうえで、断熱・気密・サッシから予算を埋める。太陽光は日射と補助金が揃うなら新築時に、揃わないなら後回しでいい

はじめに置いた「屋根が広いから太陽光をたくさん載せられます」に、答えを返しておきます。

屋根が広いことは、太陽光にとっての追い風であって、あなたの家計にとっての追い風ではありません。家計にとってどうかは、借り方と日射条件、そして更新費をいくらで見積もるかが決めます。

うち、フラットで借りるつもりなんだよね。ってことは、やらないほうがいいってこと？

全部やめる、という話ではないです。断熱とサッシは上げて、太陽光は日射と補助金を見てから決める。それで十分に成立しますよ。

私はZEHの家を売っていません。だから「条件が揃わないなら、そこまでやらなくていい」と書けます。
あなたの見積書のその金額が、どの前提の上に立っているのか。そこまで確かめてから決めた家なら、10年目を過ぎて数字が下り坂に入っても、きっと納得していられるはずです。