家づくりは何から始める？モデルハウスは5番目、正しい手順6つ

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こんにちは！このブログも10周年。
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

家を建てよう！
そう決めたものの…まず何をすればいいか、迷っていませんか？

展示場に行く？　でも、土地を見つけてから来てと言われそう…。
じゃあ土地を探す？　どんな広さや価格で探せばいいかわからない…。
それなら銀行？　買う家も決まってないのに、相談にのってくれるの？

家づくりには、失敗しないための「正しい順番」があります。

実際に「家づくりなら、まずは展示場！」と考えて足を運び、そこで出会った営業マンのペースで話が進んでしまうケースが非常に多いです。

その結果、大幅な予算オーバーに陥ったり、予算内に収めるためにあれもこれもと妥協して「満足とは程遠い家」になってしまう失敗につながります。

営業マンの提案は正しいのか？　予算は本当に適正なのか？
それを判断するには、しっかり比較しながら家づくりを進める必要があります。

この記事では、元ハウスメーカーの営業マンで、いまは不動産特化FPの私が、ハウスメーカーや工務店と契約するまでにやるべきことを【6つのステップ】に分けて、失敗しない家づくりの手順を分かりやすく解説します。

この手順通りに進めれば、後悔のない、心から満足できる理想の家づくりができます！

家づくりでやることは6つ。展示場は、そのうちの5番目

私が住宅展示場で働いていた頃、初めてお会いしたお客様に必ずしていた質問があります。

「もう土地はお決まりですか？」

展示場の入口で書いていただくアンケートに、土地は「未定」。そう書かれているほうが多かったです。今にして思えば、この質問をしている時点で、そのご家族の家づくりは、すでに途中から始まっていました。

家が建つまでにやることを順番に並べると、6つになります。展示場（モデルハウス）に足を運ぶのは、そのうちの5番目です。

この6つのうち、資料も相手もなしに決められるのは1番目です。2番目だけは、自分では答えが出せません。決めるのはあなたですが、決めるための数字が、自分では手に入らないんです。

そして私が最初の分かれ道だと思っているのが、この2番目「うちの場合を複数社に出させる」です。ここが空っぽのまま会社選びや土地探しへ進むと、あとの全部が「比べられないまま決める」ことになります。

展示場に行くことも、土地を探すことも、相場を調べることも家づくりの一部ですが、どれも1番目ではありません。

📌 この章の要点
家づくりは6ステップ。モデルハウスに行くのは5番目で、最初にやるのは「返せる額を決める」ことです。2番目の「うちの場合の数字を出す」が、自分ひとりでは埋まらない最初の壁になります。

ステップ1｜毎月いくらなら返せる？　ここだけは自分で決める

ステップ1でやるのは、毎月いくらまでなら返していけるかを決めることです。銀行が貸してくれる額は、あなたが返せる額ではありません。ここを銀行に決めてもらってはいけない、ということです。

銀行が住宅ローンの審査で見るのは、3つだけです。ヒト（勤務先・勤続年数）、モノ（買う土地や家に、貸したお金ぶんの値打ちがあるか）、カネ（年収・ほかの借入）。

この3つに、子どもの教育費も、親の介護も、将来の転職も入っていません。申し込んだ時点で紙に書ける情報だけで決まります。

たとえば3,500万円で承認が出たとします。あの数字の意味は、「3,500万円まで貸しても回収できそうだ」。無理なく返せるかどうかを計算した数字は、そこには入っていません。

決め方の順番はこうです。まず、毎月いくらまでなら返せるかを自分で決める。次に、その金額で今いくら借りられるかを調べる。この2手だけ。

ここで効いてくるのが金利です。同じ毎月10万円の返済でも、金利が1%か3.3%かで、借りられる額は1,000万円以上変わります。どこで借りるかは、いまは決めなくて大丈夫。2手目の「いくら借りられるか」は、次のステップ2で会社に出してもらいます。

最後に、売る側にいた人間として白状しておきます。会社は、ローンの枠をめいっぱい開けたままにしておいてほしい。高い家を買わせたいのではありません。予算の天井が下がると、その会社では建てられなくなってしまうからです。あなたが無理なく返せるかどうかは、そこでは二の次です。私自身、その方針の中で提案書を書いていました。

じゃあ、その金額でどんな家が建つの？

それが、自分で調べても出てこないんです。坪単価を10社ぶん集めても、あなたの家の総額は1円も出ません。

📌 この章の要点
毎月いくらまで返せるかは、銀行ではなく自分で決めるものです。承認額は「貸しても回収できる額」であって「無理なく返せる額」ではありません。金利差だけで、借入できる額は1,000万円以上動きます。

ステップ2｜毎月10万円で、どんな家が建つ？　この答えは1人では出せない

たとえば、返していけるのは毎月10万円までと決めたとします。その金額で、どのくらいの家が建って、土地にはいくら回せるのか。

ここで多くの方が、坪単価の相場を調べにいきます。展示場にいた頃も、「坪単価はいくらですか」と何度も聞かれました。ただ——相場をいくら調べても、あなたの家の総額は出てきません。

坪単価は、家の価格を家の大きさで割った数字です（1坪はおよそ3.3㎡）。決まった計算のしかたがないので、割る前の「家の価格」を小さくすれば、いくらでも安く見えます。

いちばんよくあるのが、本体価格で答えるやり方です。本体価格は家だけの値段で、電気・ガス・水道を引き込む工事費が入っていません。そのままではキッチンに火はつかないし、お風呂のお湯も出ない。当時の私も、聞かれれば本体価格の坪単価を答えていました。嘘は言っていないのですが、その値段では住めないんです。

💰 不動産FPカルタの解説

安く見せる方法は、ほかにもあります。ひとつは、展示場に建っているような大きな家を基準にすること。家が2倍になっても、トイレが4つ必要になるわけではないので、大きいほど坪単価は下がります。もうひとつは、割る側の面積を実際より大きく取るやり方。どちらも計算のしかたに決まりがないからできることで、だから坪単価は、会社どうしを比べる物差しにはなりません。

そもそも坪単価には、土地の代金が入っていません。諸費用も入っていません。

諸費用というのは、家と土地の値段以外にかかるお金のことです。登記の手続き費用、火災保険、住宅ローンの手数料、税金——家そのものではないけれど、払わないと家に住めないお金だと思ってください。

そして土地代も諸費用も、あなたが建てる場所と、選ぶ会社でしか決まりません。だから「うちの場合はいくら」は、どこかに書いてある情報ではないんです。会社があなたの条件で計算して、初めて生まれる数字。

複数の会社に、同じ希望をまとめて渡せる「タウンライフ家づくり」

では、どこに出させるか。住宅会社を1社ずつ自分で見つけていくと、同じ希望を、何社にも一から伝えて回ることになります。

その手間を1回で終わらせる仕組みが、一括請求です。希望を一度書けば、それが複数の住宅会社へまとめて渡ります。その中で私が長くおすすめしているのが、タウンライフ家づくり。登録している住宅会社は1,300社以上で、大手ハウスメーカーも掲載されています。

入力するのは、希望のエリア、家族の人数、家の広さ（延床何坪くらいか。各階の床面積を足した数字です）、予算、それに土地があるか・これから探すか。希望の条件を選んでいって、最後に連絡先を入力します。スマホから3分ほどで、費用はかかりません。

坪数がぴんと来なくても大丈夫です。ここは当てずっぽうで構いません。その数字が正しいかどうかを教えてくれるのが、返ってくる資金計画のほうですから。

送る前に、ひとつ選ぶ工程があります。提案を依頼する住宅会社は、会社一覧から自分で選びます。送り先は、あなたが選んだ会社だけです。

ここで選ぶのは依頼する相手です。どこに頼むかを決めるのは、返事が届いてからのステップ3「会う相手を絞る」です。

返ってくるのは、画像の右下に小さく並んでいる3つ。タウンライフではこれを家づくり計画書と呼びます。

左から順に見ていきます。間取りプランは、入力した条件で描かれた図面。延床何坪で、どんな部屋が入るのかが形になります。その隣の資金計画には、土地の費用も諸費用も入った総額と、月々の返済の見込みが載ります。さきほど「自分では出せない」と書いた金額が、ここで初めて数字になる。

そして土地探しは、その間取りが入る土地の情報です。建物が先、土地が後。この順番だと、総額をつかみやすくなります。

届く時期には、会社によって差があります。数日で図面まで送ってくる会社もあれば、間取りは後日、という会社もある。

土地が決まっていなくても、依頼はできる

土地がまだ1つも決まっていないのに、図面が描けるのか。ここで引っかかりませんか。

できます。実際に、土地の広さを仮に置いてプランを作ってきた会社がありました。実物をお見せします。

1階と2階の平面図の外側に、黒の手書きで5か所のコメントが入っています。家事動線を考えて収納を充実させたこと。リビング階段にすると、外出や帰宅のときに顔を合わせられること。図面の自動出力ではありません。人が読んで、手で書き込んでいます。

そしてもう1か所。「土地の大きさを想定して、プランを作成しております」という趣旨の断りが、同じ手書きで入っています。土地の広さを仮に置いて、先にプランが作られているということです。これが、間取りの依頼が土地探しより先に来る理由になります。

お金の側も同じです。ステップ1に出てきた「ヒト・モノ・カネ」を思い出してください。土地がまだ決まっていない今は、モノだけが空っぽですよね。

銀行の審査は2段階あって、1回目を仮審査といいます。仮審査は、モノが空っぽのままでも受けられます。土地が決まっていなくても、お金の話は先に進められるということです。

「土地が決まっていないから、まだお金の話はできない」というのは、順番の思い込みです。

先に、手に入らないものを並べておく

タウンライフ家づくりで手に入らないものも、先に並べておきます。届いてから「思っていたのと違う」となるほうが、お互いに困りますから。

手に入るもの

• こちらが渡す条件が全社で同じになるので、差が出たら原因を会社側に絞れる
• 届いたものを見てから、会う相手を決められる
• 土地がまだ決まっていなくても頼める

手に入らないもの

• 家づくり計画書が届くのは、このサービスに登録している会社からだけ。気になっている地元の会社が登録していなければ、その会社の提案は出てきません
• 返ってくる中身は会社ごとに違う（図面が厚い会社も、資金の話が厚い会社もある）
• 申し込むと、氏名・住所・生年月日・電話番号・メールアドレスが住宅会社に渡る
• 利用したあとに、住宅会社から連絡が来る場合がある

私は「営業電話は来ません」とは書きません。利用規約にそう書かれている以上、言い切れないからです。

打てる手はあります。要望欄に「連絡はメールでお願いします」と書いておくこと。それでも電話が来たときは、「こちらから連絡するまでは、電話や訪問は控えてください」と伝えてください。私が受け取る側にいた頃、そう言われた相手にかけ直したことはありません。

ただし、連絡を止めたいときは、あなたから各社に伝えることになります。

もうひとつ、カタログだけを送ってくる会社もあります。私はあれを「今は後回し」のサインとして見ていました。同じ文面を同じ時期に送って、返ってくるものがここまで違う。その差そのものが、いちばん価値のある比較材料になります。

無料なのに、なんで会社は間取りまで作ってくれるの？

住宅会社が、成約したときの紹介料を払っているからです。だから、あなたの費用はかかりません。このページから申し込まれた場合、その紹介料の一部が私にも入ります。そのうえで書いていますが、だからといって欠点を隠すつもりはありません。

それでも私がこの方法をすすめるのは、返ってくるものの厚みを、こちらの側から動かせるからです。

届く中身の厚みは、要望欄で変わる

申し込みフォームの終わりのほうに、自由に書ける要望欄があります。届いた依頼に目を通していた立場から言うと、ここが真っ白なままのものが、いくつも混ざっていました。

土地も予算も家族構成も分からない相手に、図面は描けません。だから、あらかじめ用意してある間取りを送ることになる。受け取った側からすれば「どこも似たような3〜4LDKだった」で終わります。

間取りは、営業が要望を整理して社内の設計担当に回し、そこで図面が起こされます。社内の人間を動かすには、材料が要るんです。

その材料を渡せる場所が、要望欄です。

要望欄は、いまの段階の希望で構いません

ここで間取りが決まるわけではありません。ですから、いま思っていることをそのまま書いてください。その希望だと、どのくらいの予算になるのか。それを知るための欄です。

逆に、ここが空のままだと、オリジナルの間取りを描いてもらえるという、タウンライフ家づくりのいちばんの持ち味が使えません。さきほどの「どこも似たような3〜4LDK」が届いて終わります。

入力例を参考に、しっかり埋めてください。何から書くか迷ったら、この5行からで大丈夫です。

はっきり効くのは、はじめの2行です。今の住まいの不満は、設計担当がいちばん動かしやすい材料になります。「収納が足りない」の一行があれば、返ってくる図面のどこかに、収納が増えて戻ってきます。譲れない3つは、書くのがいちばん面倒で、いちばん効きます。

予算って、正直に選んだら上限まで使われたりしない？

使われます。ただ、低めに逃げるともっと悪いんです。実際より低い額で受け取ると、その額で建つ仕様の案だけが返ってきますから、比べる意味がなくなります。書くのは「出せる上限」ではなく「これ以上は出さないと決めた額」を。そのうえで「この中に収まる案をください」の一行を添えておくと、同じ数字でも扱われ方が変わります。

会社を選ぶ画面では、全部にチェックを入れる

要望欄を書き終えると、さきほどの会社を選ぶページに進みます。ここは、出てきた会社を全部選んでおくことをおすすめします。

同じ希望を渡しているのに、返ってくる間取りも、総額も、会社によって違います。1社や2社だと、その違いが違いとして見えません。並べて初めて、どこが自分たちに合うのかが分かります。送り先が増えても、要望欄に「連絡はメールでお願いします」を入れてあれば、受け取り方は変わりません。

ここまでがステップ2です。手を動かすのは、いったんここまで。残りの4つ（会う相手を絞る・土地・展示場・契約）は、紙が手元に届いてからの話になります。

📌 この章の要点
ステップ2は「毎月10万円で、どんな家が建つか」を複数社に同時に出させることです。土地が決まっていなくても、間取りと資金計画は届きます。今日やることは、要望欄を埋めて送ること。埋める材料が浮かばなければ、上のシートで選んでください。

ステップ3｜届いた紙を並べて、頼む会社の”種類”を先に決める

何社かから返事が届くと、机の上に間取りと資金計画の束が並びます。ここからがステップ3の仕事です。

家を建てる会社は、大きく3つに分かれます。違いを知らないまま会いに行くと、話がかみ合いません。

ハウスメーカーは、広い地域で家を建てている会社です。部材の多くを工場で加工して現場で組み立てるので、品質が安定するかわり、選べる範囲には枠があります。工務店になると、その枠が外れます。完全自由設計のところが多く、階段の手すりの形や、玄関の段差の高さまで決めていける。そのぶん会社ごとの差も大きい。

設計事務所だけは少し性格が違って、設計と、図面どおりに建っているかを見る監理までが担当です。実際に建てるのは別の工務店なので、設計事務所を選んだあと、工務店も選ぶことになります。

💰 不動産FPカルタの解説

ハウスメーカーに勤めている大工は、実はいません。受注した仕事は、そのメーカーが指定する地元の工務店が下請けします。大手で建てた家と地元の工務店で建てた家を、同じ大工さんが建てていることもあるわけです。

ここでやるのは、届いた紙を見て、会う相手を絞ることです。全社に会いに行く必要はありません。この一手間を飛ばすと、このあとの打ち合わせが何か月も続きます。

工務店を候補に入れるなら、探し方はこちらにまとめてあります（→ 工務店の探し方は3つ）。

📌 この章の要点
会う相手は、届いた紙を並べてから絞ります。ハウスメーカー・工務店・設計事務所は性格が違うので、違いを知らずに会いに行くと話がかみ合いません。

ステップ4｜土地を決めるのは、建物のかたちが見えたあと

ここでようやく、土地です。建物にいくらかかるかが見えないと、土地に回せる金額が決まらないからです。

不動産FPとして、はっきり言っておきます。「まずは土地探しから」という順序は、大幅な予算オーバーやスケジュールの破綻をまねきかねません。土地探しは、建築のプロと一緒に進めるのが正解です。

土地が先に決まっているお客様の資金計画を作っていて、いちばん多く出てきた追加費用が、地盤の補強工事でした。買ったあとに地面を調べて、そこで初めて金額が出る。建物の予算を削るか、家を小さくするかの二択になります。ほかにも理由がありますが、どれも金額の大きい話なので、1本の記事にまとめてあります（→ 土地を先に買うと失敗する3つの理由）。

もうひとつ、知っておいてほしいことがあります。土地情報サイトに出ているのは、売りに出ている土地の一部です。

土地を売る人が「近所に知られたくない」と言えば、広告を出さずに売ることができます。表に出ないまま、不動産会社どうしのやりとりだけで買い手が決まる土地があるんです。そもそも、全部を表に出す決まりがないんですね。

だから土地は、自分で探すより、その情報が毎日集まってくる側に探してもらうほうが早い。その「側」というのが、ここまでであなたが選んだ住宅会社の営業です。

土地そのものを売っているのは不動産会社ですが、住宅会社の営業はそこと日々やりとりしています。あなたの条件を伝えておけば、探して持ってきてくれる。頼み方のことは、こちらに書きました（→ 土地探しはハウスメーカーに依頼すべき）。

📌 この章の要点
土地を決めるのはステップ4です。建物の総額が見えてから探すほうが、地盤補強などの追加費用に慌てずに済みます。土地探しも、ここまでで選んだ住宅会社の営業に任せられます。

ステップ5｜展示場に行くのは、比べる材料を持ってから

ここまでの4つを踏んだら、ようやく展示場です。紙を持って行けば、比べる相手がいる状態で話が始まります。

比べさせ方にはコツがあって、建て方の同じ会社どうしを並べるのがいちばん効きます。届いた資料に「木造」か「鉄骨」かが書いてあるはずなので、同じほうを並べてください。

同じ建て方の会社に負けた案件は、社内で理由を問われます。建て方が同じなら、言い訳が値段しか残らないからです。だから営業は、同じ建て方の他社が出てくると急に動きます。

大きな金額になると、営業マンの一存では決められません。上司の承認が要ります。その上司を動かす材料が、ほかの会社の見積書なんです。

複数社に頼めば、断る相手が出ます。これも手順のうちです。「価格・間取り・デザイン、総合的に判断して他社に決めました」——この一言は攻め手を絞らせないので使えます。自然消滅を狙うより、はっきり断るほうが早く終わります（→ 展示場のしつこい勧誘の断り方）。

📌 この章の要点
展示場に行くのは5番目です。同じ建て方の会社を並べて比べると、営業側の社内稟議を動かせます。断る一言も先に決めておくと、話がスムーズです。

ステップ6｜契約の前に、見積書の「一式」と期限だけは確かめる

1社に絞れたら、いよいよ契約です。建てる会社と結ぶのは「工事請負契約」といって、ここで金額と工期が確定します。ハンコを押す前に、紙の上で2か所だけ確かめてください。

1つは、金額の右に「一式」とだけ書かれている行。そこは、何がどこまで入っているかが決まっていません。その行を1つずつ聞くのが、契約前の最後の仕事です。

もう1つは、住宅ローン特約の期限です。銀行の本審査（2段階目の審査）に落ちたときに、この契約を白紙に戻せる決まりですが、これには日付が入っています（→ 住宅ローン特約の期限）。

📌 この章の要点
契約前に確かめるのは2か所だけです。「一式」とだけ書かれた行の中身と、住宅ローン特約の期限。ここを飛ばさなければ、契約後に慌てることはありません。

まとめ｜家づくりは、1番目から始めれば全部つながる

展示場で私が最初にしていた質問に、ここまで読んだあなたなら、こう答えられます。「まだですが、間取りと資金計画なら、何社かぶん手元にあります」。

そうなれば、展示場や土地探しから始まっていたはずの家づくりが、いちばん最初から始まります。

• 資料も相手もなしに決められるのはステップ1「返せる額を決める」だけ。次のステップ2は、自分では答えが出せません
• 「うちの場合はいくら」は、会社があなたの条件で計算して初めて生まれる数字です。調べても出てきません
• 土地が決まっていなくても、間取りと資金計画は先に依頼できる。だから間取りの依頼は、土地探しより前

今日やることは1つだけです。要望欄を埋めて、送ること。あなたの家づくりが、いちばん最初から始められるよう応援しています。

当ページの内容は一般的な情報提供であり、個別の資金計画・税務・契約に関する助言ではありません。
ご判断はご自身の状況に合わせ、必要に応じて専門家にご確認ください。

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