賃貸併用住宅の住宅ローン
このコンテンツは、元ハウスメーカーで今不動産特化FPであるカルタが、マイホームに関する情報をわかりやすくお伝えすることを目的としています。
詳しくは運営ポリシーをご覧ください。




こんにちは!
ハウスメーカー今不動産特化FPカルタです!


カルタ


賃貸併用住宅を建てたいけど、住宅ローンは使えるの?


という質問を受けることがよくあります。


マイホームだから住宅ローン
でも、賃貸住宅でもあるからアパートローン


賃貸併用住宅は、住宅ローンかアパートローンか

どちらが適用されるかは、実は銀行によります

そして借りるなら…
住宅ローンの方が断然有利


住宅ローンとアパートローンを比べると、ざっくり次のような差があるからです。

住宅ローン アパートローン
金利 低い 高い
団体信用生命保険 銀行負担 自己負担
固定金利の選択 無料 有料
繰上返済 無料 有料



あきらかに住宅ローンの方が借入条件が良いですよね?


そこで今回は、賃貸併用住宅を検討しているあなたのために、人気9銀行にヒアリング!


賃貸併用住宅で住宅ローンを借りられるか”の調査結果をご報告します!

「賃貸併用住宅でも住宅ローンは借りられる?」銀行別の結果

まずは、今回ヒアリングした9銀行の賃貸併用住宅への対応を見てみましょう!

次のような結果になりました。

銀行名 住宅ローン可否
住信SBIネット銀行
じぶん銀行 ×
三菱UFJ銀行
みずほ銀行
三井住友銀行 ×
楽天銀行 ×
ソニー銀行 ×
イオン銀行 ×
りそな銀行



9銀行中の約半数が、賃貸併用住宅でも住宅ローンで借りられるとの回答!


りそな銀行は、括りとしてはアパートローンですが、賃貸併用住宅を対象とした専用商品があるので「」と付けました。


ただし、住宅ローンが可能と答えている銀行でも、どんな賃貸併用住宅でもOKと言っている訳ではありません。


続いては、賃貸併用住宅にした場合の住宅ローンの審査条件について確認していきましょう!

賃貸併用住宅ならではの審査条件とは?

賃貸併用住宅の審査条件には、ほぼ全銀行に共通するものと、各銀行が独自に定めているものとがあります。

床面積の1/2以上が居住用であること

まずは共通の審査条件から。

今回、住宅ローンで借りられると答えてくれた4銀行に共通したのは、「床面積の1/2以上が居住用であること」とのことでした。

Q:〔住宅ローン〈ネット専用〉〕 賃貸住宅併用物件ですが、住宅ローンを利用できますか?

A:ご利用可能です。
土地の購入資金と建物取得資金の全額がお借入れの対象になります。
ただし、賃貸住宅部分を除く居住部分の床面積が、建物全体の床面積の2分の1以上であることが必要です。

住信SBIネット銀行HPより

住宅ローンとして借りるのであれば、当然のことかもしれませんね。


賃貸併用住宅の銀行住宅ローン

4銀行のうち、住信SBIネット銀行・じぶん銀行・三菱UFJ銀行は、この条件さえ満たしていれば賃貸併用住宅でも審査OK。


ただ特徴的なのがみずほ銀行で、独自の審査条件がありました。

みずほ銀行は提携ハウスメーカーで建てるときのみ対象

みずほ銀行の住宅ローンでは、賃貸併用住宅に場合に独自の条件が付きます。

ご利用いただける方

  • 提携するハウスメーカーで賃貸併用住宅を購入されるお客さま
  • 提携するハウスメーカーのグループ会社でサブリース(30年一括借上)をご利用されるお客さま

みずほ銀行HPより

このように、賃貸併用住宅が住宅ローンの対象になるのは、みずほ銀行が提携するハウスメーカーで建築した場合のみになります。

また、サブリース契約も結ぶ必要もあります。

サブリース(30年一括借上)とは

賃貸部分の管理を専門会社に丸投げするシステムのこと。
あなたは賃貸部分を専門会社に30年契約で貸し、専門会社はそれを借主に転貸します。
満室・空室に限らず、毎月一定額の家賃収入が専門会社から保証されるので、初めて賃貸事業を始める人に人気の契約になります。
ただし、同額の家賃収入が30年間保証されるわけではなく、一定期間ごとに見直されます。



ちなみに、提携するハウスメーカーはどんなところがあるか聞いてみたところ、以下の4社だそうです。

  • 旭化成ホームズ
  • 積水ハウス
  • パナホーム
  • ダイワハウス

りそな銀行は「自宅併用賃貸住宅」向けアパートローンで対応

りそな銀行では、賃貸併用住宅を対象とした独自のローンがあります。


商品の括りとしてはアパートローンなので、「床面積の1/2が居住用であること」の審査条件はなく、逆に「居住用部分の床面積が、全体の25%〜50%以下」でないといけません。

3階建の1〜2階を賃貸したいなど、賃貸部分を広げたい場合には良いと思います。


ただしアパートローンなので、住宅ローン控除は対象外となります。

どんな賃貸併用住宅なら、ローンの審査に通りやすい?

これまで説明してきたのは、あくまでも「住宅ローン審査の土台にのるための条件」に過ぎません。

それで審査を希望の条件で通過できるかは、また別の話。


賃貸併用住宅の審査は、一般の居住用住宅に比べて厳しくなります


では、どんな賃貸併用住宅なら住宅ローンの審査に通りやすいのか?

銀行にもよりますが、経験上、次の2点は言えると思います。

  • 建物の法定耐用年数は長い方が有利
  • ブランド力がある建築メーカーの方が有利

建物の法定耐用年数が長い方が有利

賃貸併用住宅のローン審査では、借りる人の給与等収入に加えて、賃貸部分からの家賃収入も加味されます。

だから審査内容は、住宅ローンよりもアパートローンに近いと言っていいもの。


そしてアパートローンでは通常、ローンの返済期間が、建物の法定耐用年数を超えるのは困難です。


例えば、木造の法定耐用年数は22年

ところが住宅ローンの最長返済期間は35年で、そこには13年もの差があります。


仮にあなたが35年ローンを希望したとしても、銀行が返済期間の短縮を条件としてくる可能性があります。

居住用住宅の場合、構造は自分の好みで選べますが、賃貸併用住宅の場合はそうもいかないということですね。


賃貸併用住宅の構造

構造 法定耐用年数
木造 22年
鉄骨造 34年
RC造 47年

ブランド力がある建築メーカーの方が有利

ローンを借りて賃貸併用住宅を建てるなら、建築メーカーはできるだけ名の知れたハウスメーカーを厳選した方が良いでしょう。


先ほど説明した「みずほ銀行」も、提携するハウスメーカーで建築する場合のみ、住宅ローンの対象としていましたね?


銀行にとって、今まで賃貸住宅を建てたことのない工務店であれば、審査を厳しくせざるを得ません。


それよりも、賃貸経営のノウハウがあり、取引数も多い大手ハウスメーカーの方が、審査上有利になることは明白です。


賃貸併用住宅のブランドパワー


賃貸住宅を借りる人にとってみても、例えば「積水ハウス」や「ダイワハウス」といったブランドは、物件選択の上で重要な要素ですから。


このへんは、» 賃貸併用住宅を建てるときのハウスメーカーの比較基準4つで、詳しく説明しているので、ぜひご参考に!

区分登記すれば、居住用部分だけでも住宅ローンを借りられる

賃貸併用住宅を建てた場合、居住用部分と賃貸部分を別の建物として分けて登記することもでき、これを区分登記といいます。


区分登記をすると、居住用部分は住宅ローン賃貸部分はアパートローンで借入することができるようになります。


次のようなメリットとデメリットがあるので、確認しておきましょう!

<メリット>

  • 居住用部分に広さの縛りがない
  • 居住用部分の借入は住宅ローン控除の対象になる

<デメリット>

  • 登記費用が余計にかかる
  • 相続時に小規模宅地等評価減の特例が受けられない

住宅ローンなら、住宅ローン控除のメリットも受けられる

賃貸併用住宅を区分登記することなく、すべて住宅ローンで借りられたなら、賃貸部分も含めて借入額全額が住宅ローン控除の対象になります。

(3) 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

国税庁HPより

このように住宅ローン控除の条件も、「床面積の1/2以上が居住用であること」なんですね。


少しこんがらがるかも知れないので、住宅ローン控除のポイントをまとめておきます。

  • すべて住宅ローンなら、全額が住宅ローン控除の対象。
  • りそな銀行のように、すべてアパートローンならば、住宅ローン控除の対象外。
  • 区分登記をすれば、居住用部分のみ住宅ローン控除の対象です。




女性(ニッコリ)

賃貸併用住宅でも、住宅ローンを借りられるんだ♪

カルタ(う~ん)

ただ、一般的な住宅と比べて、審査は厳しくなっちゃいますけどね…。

女性(これは?)

だから、「建物の構造」と「建築メーカー」は、しっかり選ぶ必要があるんだよね?

カルタ(ガッツ)

そのとおり!「長持ちする家」と「ブランド力」は銀行の審査でも有利ですから。

女性(?)2

でも、どうやって選んだらいいんだろう?

カルタ(ボード)

»賃貸併用住宅を建てるときのハウスメーカーの比較基準4つでも、選び方を紹介しているので、参考にしてみてくださいね!