【FP解説】つなぎ融資はもったいない？土地先行融資の方がオススメな理由５つ

この記事は、住宅に関する有益な情報をFPの視点でわかりやすくお届けすることを目的として作成しています。
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こんにちは！このブログも10周年。
元ハウスメーカー、今不動産特化FPのカルタです！

住宅ローンは、あくまで「完成した住宅」のためのローン。
そのため、基本的に家が建つまではお金が下りません。

ただ、家が完成する前にも、土地代金や着工金などさまざまなお金がかかります。
すべてを現金で用意するのは大変ですよね。

そこで、住宅ローンが下りるまでの間を一時的に「つなぐ」のが、つなぎ融資です。

ただし…実は、「つなぎ融資はもったいない」とよく言われます。

ここでは、つなぎ融資の何がもったいないのか、無駄を回避できる「土地先行融資」がオススメな5つの理由を解説します。

理由1：つなぎ期間中、借金（元本）は1円も減らない

つなぎ融資は、最終的に借りる住宅ローンの資金で全額を一括返済する仕組みです。
期間中は「利息」だけを支払うため、いくら払っても借金（元本）は1円も減りません。

つなぎ期間中の利息は、いわば捨て金です。

また、つなぎ融資は適用される金利も割高です。
借入額や期間によっては、利息の負担だけで20万円を超えてきます。

理由2：事務手数料が二重にかかる

住宅ローンの事務手数料とは別に、つなぎ融資用の事務手数料が二重に発生します。

• 事務手数料：約11万円（定額型の場合）
• 印紙代などの諸費用：数万円

前述の「利息」と合わせると、つなぎ融資を使うだけでトータル30〜40万円近い余分なコストがかかることも珍しくありません。

理由3：住宅ローン控除の対象外になる

つなぎ融資の借入残高は、税金が戻ってくる「住宅ローン控除（減税）」の対象外です。

本来受けられるはずの減税の恩恵を受けられない期間が発生してしまうため、金銭的に大きく損をしてしまいます。

理由4：つなぎ融資期間は、団信が適用されない

住宅ローンには万一の際に借入残高がゼロになる「団信（団体信用生命保険）」が付いていますが、基本的につなぎ融資の期間中はこの保障がありません。

つまり、つなぎ期間中に借主に万一のことがあると、家族に「多額の借金」と「未完成の家」が残されるリスクがあります。

💰 不動産FPカルタの解説

つなぎ融資は団信が付帯しないのが一般的ですが、なかには期間中も団信への加入が条件となっているつなぎ融資や、着工日から住宅ローン実行日までを保障する「短期団信」を用意している金融機関もあります（例：借入額5,000万円まで保険料や特約料が一律3万円程度など）。万が一のリスクが気になる場合は、各金融機関の取り扱いを確認してみましょう。

理由5：住宅ローンの実行が取り消されるリスク

つなぎ融資の利用中は、まだ住宅ローンの「融資実行」が完了していません。

もしこの期間中に以下のようなトラブルで信用情報に傷がつくと、最悪の場合、住宅ローンの融資が取り消されるリスクがあります。

• クレジットカードの支払い延滞
• 車のローンなど新たな借入

ここまで解説した、つなぎ融資が「もったいない」5つのデメリットをまとめます。

• 1. 利息を払っても元本が減らない（金利も割高）
• 2. 手数料が二重にかかる
• 3. 住宅ローン控除の対象外になる
• 4. 団信の保障がない
• 5. 本融資取り消しのリスクがある

これらの問題を一気に解決できるのが、「土地先行融資」です。

土地先行融資なら「もったいなくない」

現場で実際につなぎ融資を提案することは、実は多くありません。
割高なコストを払うより、最初から低金利な住宅ローンを活かせる「土地先行融資」をご提案するからです。

土地先行融資（分割融資）とは、住宅ローンの一部を早めに借りて土地代金などに充てる仕組みです。

1. 土地の残金決済時に「1回目」のローンを実行
2. 着工金や中間金のタイミングで残りを「2回目、3回目…」と分割して実行

土地決済の時点から「低金利」と「団信」が適用されるため、つなぎ融資のデメリットを一気に解消できます。

土地先行融資の注意点

メリットの多い土地先行融資ですが、事前に知っておくべき注意点が2つあります。

建築中は「家賃」と「ローン」の二重払いになる

土地先行融資は住宅ローンそのものであるため、土地決済の翌月から「元本＋利息」の本格的な返済がスタートします。

つまり、家が完成して引っ越すまでの数ヶ月間は、「今の家賃」と「新しい家のローン」の二重払いになります。

💰 不動産FPカルタの解説

※金融機関によっては、家が完成するまでは返済を利息のみに抑えられる「元金据置（がんきんすえおき）」という特例に対応している場合もあります。

対応している金融機関が限られる

そもそも土地先行融資に対応している銀行が限られます。

とくに、金利の安いネット銀行の多くは「完成時の一括融資」しか対応していない点に注意が必要です。

まとめ

つなぎ融資はお手軽ですが、金利や二重の手数料がかかり金銭的にはもったいない仕組みです。

トータルコストを抑えつつ団信の保障も受けられる、「土地先行融資」を優先的に検討することをおすすめします。