相続時の不動産の分け方

相続対策や相続税対策について、基礎知識を語る教本やサイトは山ほどあるが、その知識をどう使うかにまで言及したものは、そうない。この「相続塾」は、より実践的なレベルで相続・相続税対策の方法を極限にまでわかりやすくお伝えするものである。



相続において特に問題となりやすいのが、不動産の分け方だ。

不動産は現金と違い分割が難しい。

その分割の難しさが、「相続」を「争族」に変えてしまうことが、よくある。

まずは事例を見ていただこう。

不動産がもとで争族になった事例


大阪市に住む高木氏には長男、長女、次女の3人の子がいる。 長男は高木氏と同居しており、長女と次女はともに結婚して、今は他県に在住している。

高木氏の配偶者はすでに他界しており、自分の死後は、自宅を同居する長男に相続させたいと考え、遺言書を遺すことにした。

その内容は、自宅を長男に相続させ、残る金融資産を3人で均等に分配させるというものだ。



高木氏の資産および相続財産評価額は下記の通りである。

〈不動産〉
自宅敷地および家屋:9000万円

〈不動産以外の資産〉
株式:1200万円+現預金:1800万円
=計3000万円

〈合計〉
1億2000万円


高木氏の死後、長男は遺言書のとおり自宅を相続、残る金融資産を兄妹3人で分配しようとした。

ところがここで問題が起こる。

長女・次女より「遺留分を侵害している」との主張を受けたのである。

長女・次女は共に遺留分たる各2000万円の相続を主張。

高木氏の遺した不動産以外の資産は、株式と現預金を合わせて3000万円。

長女・次女の請求する計4000万円には1000万円足らず、長男は自宅を売却せざるを得なくなったのである。



繰り返すが、このような事例は「よくあること」である。

相続財産に占める不動産の割合が高い場合、特に争族へと発展しやすい。

遺言書を書いて意思を示せば万事解決ということにならないのだ。

事例のように兄妹で争わないようにするためには、不動産を上手く相続させる必要がある。

だがその前に、「遺留分」について説明しておこう。

遺言より優先される「遺留分」という権利とは

「遺留分」とは、一定の範囲の法定相続人に認められる、最低限の相続財産取得分のことを言う。

ざっくりと「法定相続分の1/2は貰える権利がある」と思っておけば良い。
(ただし、相続人が父母のみの場合、遺留分は1/3、相続人が兄妹のみの場合は遺留分はなし)


今回の例では、相続財産総額が1億2000万円なので、その1/2である6000万円が遺留分となる。

1億2千万円 × 1/2 = 6000万円

そして子供は3人なので、子ひとりあたりの遺留分は2000万円だ。

6000万円 × 1/3 = 2000万円


この遺留分より相続財産の取得分が低かった場合、その相続人は他の取得者に「もっと財産をよこせ」と請求できる。

これを「遺留分減殺請求権」といい、この権利は遺言書による死亡した者の意思よりも優先されるのだ。

相続時の不動産の分け方4つ

では、事例のようなことにならないよう、相続のときにどのようにして不動産を分けるかであるが、分け方には4つの種類がある。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 共有分割
  • 代償分割



それぞれの特徴、メリットやデメリットを理解すれば、今回の例で高木氏がとるべきだった相続対策が見えてくる。


先に言っておこう。
この4つのなかで、お勧めしたいのは、4つめの「代償分割」だ。

代償分割と生命保険を組み合わせれば、他の相続人の遺留分を満足させながらも、上手に不動産を分けることが可能になる。

これから詳しく説明していく。

現物分割とは

現物分割とは、相続財産を「そのままの形で」で分割することをいう。

例えば、宅地、畑という2つの不動産があった場合に、宅地を長男に、畑を長女に渡すケースがこれだ。

あるいは、ひとつの大きな土地を分筆して、半分を長男に、半分を長女に渡すケースもある。

現物分割の注意点は、相続人間で不公平感がでやすいことだ。

長男に5000万円の宅地、長女に1000万円の畑では、長女が納得しない可能性があるし、遺留分も侵害しかねない。

また、ひとつの土地を分筆するにしても、そもそも敷地に家が建っていた場合は分けにくい。

分筆後の面積や接道状況によっては、分けたことで全体の価値が下がってしまうこともありうる。

換価分割とは

換価分割とは、相続した不動産を売却して、得られた金銭を分割することをいう。

これは、そもそも売れるのかという問題がある。

事例の高木氏のように、相続した実家に長男がそのまま暮らしたいのであれば、これは選択できない。

ただもし、誰も住む予定のない実家が相続財産なのであれば、換価分割は検討すべきだろう。

昨今は空き家が大きな社会問題となっているが、誰も暮らしていない家というのは、メンテナンスも税金もかかる金喰い虫であるからだ。

共有分割とは

共有分割とは、ひとつの相続財産を複数の相続人が共有することをいう。

不動産の場合、持分登記というものが可能だ。
例えば実家を相続した場合、建物・土地ともに、長男と長女で持分を1/2ずつ取得することができる。

ただ、これは最もおすすめしない方法だ。

この場合、長男にも長女にも実家を使う権利がある。
例えば、長男が長女に断りもなく実家を他人に貸すことも可能で、不動産の処分をめぐった新たな争いの火種となりかねないからだ。

共有分割をするというのであれば、換価分割をしたいが買い手が見つからないときの一時しのぎくらいだろう。

代償分割とは

代償分割とは、あるひとり(もしくは複数)の相続人に法定相続分を超える財産を分与し、その者が超えた分の代償として、金銭を他の相続人に支払うことをいう。

わかりにくいので、ここは事例を使って説明しよう。

先ほど、不動産の相続では、この代償分割が最もおすすめだと言った。

もう一度言うが、代償分割は生命保険とセットにしたとき、その真価を発揮するのである。

代償分割と生命保険をセットにした相続対策の例

先にあげた高木氏の事例を思い返してみよう。


高木氏の相続人は、長男・長女・次女の3人。


高木氏の相続財産は以下のようなものだった。

〈不動産〉
自宅敷地および家屋:9000万円

〈不動産以外の資産〉
株式:1200万円+現預金:1800万円
=計3000万円

〈合計〉
1億2000万円


もし、私が高木氏の相続がおきる前に会えていたのなら、次のような対策を提案をしていただろう。

    1. 長男に不動産を相続させるとの遺言書を書く。
    2. 株式と現預金を生命(死亡)保険に変える。
      (契約者と被保険者を高木氏、受取人は長男)



これによって、まず不動産9000万円と、生命保険3000万円の合計1億2000万円が全て長男のものとなる。


さてここからだが、株式と現預金を生命保険に変えたのには意味がある。


高木氏の死亡によって支払われる保険金は、受取人を長男にした。
この場合、保険金は長男に受け取る権利があるものなので、遺産分割の対象から外れるのだ。


つまり、高木氏の相続財産は不動産9000万円のみということになる。


ここで、先ほどの遺留分を計算してみよう。

対策の高木氏の場合、長女・次女の遺留分は2000万円だった

ところが、対策長女・次女の遺留分は、1500万円となるのだ。


9000万円 × 1/2 = 4500万円
(相続財産合計×1/2=遺留分)

4500万円 × 1/3 = 1500万円
(遺留分×1/兄妹3人=長女・次女の遺留分)


さて、次は代償分割だ。

長男は高木氏の死後、9000万円の不動産を相続し、また3000万円の生命保険金を受けた。

この3000万円の保険金を、長女と次女に代償として1500万円ずつ支払うのである。

長女と次女の遺留分は1500万円であるので、その権利を侵害していない。

長男は兄妹間でなんの争いもなく、実家という不動産を相続できたのである。

まとめ

いかがだっただろうか。

今回は、相続における不動産の4つの分け方と、代償分割と生命保険を使った相続対策について紹介した。

例であげたように、相続が起きる前のちょっとした対策で、その後大きな兄妹争いを避けられることがあるのである。


また、今回登場した生命保険は、いわゆる月払いで加入するような保険ではなく、タイプとしては「一時払い終身保険」というものだ。

通常、このタイプの保険は死亡保険金として受け取ったとき、支払った保険料よりも大きな金額が返ってくる。

外貨建ての終身保険ならば、為替リスクはあるが、相続税をまかなえるくらい増えて返ってくる可能性もある。

さまざまな種類があるので、各保険会社の商品を比べてみると良いだろう。